11 min.La fiscalité d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut sembler complexe. En principe, une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), mais l'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) est possible. Ce choix impacte notamment les revenus fonciers et la déclaration fiscale. Découvrons ensemble les nuances de cette fiscalité pour 2024.
Définition : qu'est-ce qu'une SCI ?
Une SCI est une société civile immobilière. Elle vous permet d’investir dans l’immobilier et de louer vos biens immobiliers.
L'importance de la fiscalité dans la gestion d’une SCI
Il faut bien comprendre la fiscalité d’une SCI afin de choisir le régime fiscal le plus adapté à vos projets. Cela vous permettra ainsi de mieux gérer vos investissements et donc, les faire fructifier.
Quelle imposition pour une SCI ? IR ou IS ?
Définition et différences fondamentales
L’imposition de la SCI diffère selon que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
La fiscalité de la SCI transparente (IR)
Caractéristiques et fonctionnement de la SCI à l'IR
Les associés d’une SCI soumise au régime des sociétés de personnes sont imposés sur les revenus tirés des locations à proportion de leur participation au capital social.
Leur quote-part est à déclarer dans la catégorie correspondant à la nature de l'activité de la société. Pour rappel, l’imposition a lieu peu importe l’attribution effective des résultats aux associés.
Comment est imposée une SCI à l'IR ?
Imposition des revenus locatifs sous le régime de l’IR
Concrètement, dans le cas d’une SCI donnant en location nue un immeuble à usage d’habitation, les loyers perçus seront imposés entre les mains des associés et selon leur quote-part respective :
- à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour les associés personnes physiques ;
- à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC professionnels ou BA pour les entreprises associées relevant de ces catégories à un régime réel d’imposition ;
- à l'impôt sur les sociétés et selon les règles propres à cet impôt pour les associées personnes morales soumises à celui-ci.
Vente de biens immobiliers et plus-values
Même logique pour les plus-values à la revente de l'immeuble par la SCI à l'IR, elles sont imposées au niveau des associés :
- à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers pour les associés personnes physiques (avec application des abattements pour durée de détention le cas échéant) ;
- à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values professionnelles pour les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu à un régime réel d’imposition ;
- à l'impôt sur les sociétés pour les associées personnes morales soumises à celui-ci ; (revenus intégrés au résultat imposable au taux de droit commun et sans abattement possible).
La fiscalité de la SCI opaque (IS)
Caractéristiques et fonctionnement de la SCI à l'IS
En cas d’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés, la société est directement redevable de l’impôt en ce qui concerne les bénéfices et les plus-values.
Le taux d’imposition des bénéfices est alors de 15% jusqu’à 42 500 € et 25% au-delà.
Les déficits pourront être imputés sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.
Dans le cas d’une société à l’impôt sur les sociétés, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles.
En SCI à l’IS, contrairement aux SCI à l’IR, il est possible de déduire annuellement un pourcentage du prix d’acquisition des actifs amortissables (concrètement, les biens immobiliers) selon leur durée normale d’utilisation.
Exemple :
- votre SCI acquiert un immeuble à usage d’habitation et le donne en location nue ;
- le prix d’achat de cet immeuble hors terrain s’élève à 100 000 € (il s’agit de la base amortissable) ;
- la durée d’utilisation de ce bien est estimée à 25 ans ;
- le taux d’amortissement s’élèvera ainsi à : 100/25 = 4%.
L’amortissement pratiqué pour chaque année complète sera de : 100 000 x 4% = 4 000 €.
Ce montant est comptabilisé en charge et vient ainsi en diminution des loyers perçus dans le calcul du résultat imposable.
C’est le principal atout de la SCI à l’IS : la déduction annuelle de l’amortissement peut réduire le résultat à 0 voire engendrer un déficit reportable sur les bénéfices ultérieurs.
Plus-value
En cas de cession, le montant de la plus-value de cession d’un bien immobilier est lui-même imposé à 25%. La plus-value se calcule en faisant la différence entre la valeur de cession et la valeur nette comptable (c’est-à-dire, la valeur d’acquisition diminuée des amortissements pratiqués).En revanche, la cession des titres de la SCI à l’impôt sur les sociétés par un associé personne physique relève du régime des plus-values sur valeurs mobilières. Cette plus-value est alors imposée à un taux global de 30%, incluant 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.
Mécanisme de l’IS
Une fois le résultat fiscal déterminé, si un bénéfice est dégagé malgré la pratique des amortissements, l’impôt sur les sociétés doit être acquitté par la SCI.
Le résultat de la SCI doit être télédéclaré à l’administration fiscale au travers du formulaire N°2065-SD.
Le montant à payer sera alors fonction du taux préalablement cité.
Tableau comparatif : comment choisir entre SCI à l'IS et SCI à l'IR ?
Voici un tableau comparatif entre SCI à l'IS et SCI à l'IR.
| SCI à l’IR détenue par des personnes physiques | SCI à l’IS | |
| Création de statuts de la SCI avec plusieurs associés | Oui | Oui |
| Possibilité d’avoir comme associées d’autres personnes morales | Oui | Oui |
| Option Impôt à réaliser auprès de l’administration fiscale | Non | Oui de façon irrévocable |
| Possibilité de louer tout type de locaux | Non (pas de meublé) | Oui |
| Déductibilité des frais d’agence immobilière et des frais de notaire | Non | Oui |
| Amortissement d’environ 85% du prix d’acquisition | Non | Oui |
| CSG et impôt sur le revenu tout le long de la vie de la société | Oui | Non à l’exception des dividendes reçus |
| Nature de l’imposition | Transparence vis à vis des associés | Impôt sur les sociétés |
| Sort des déficits | Imputables sur le revenu brut global dans la limite de 10 700 € hors intérêts, puis sur les revenus fonciers pendant 10 ans | Imputables sur les bénéfices ultérieurs sans limite de temps* |
| Cession possible des parts ou du bien immobilier | Oui | Oui |
| Abattement lors de la cession pour durée de détention du bien | Oui | Non |
| Points forts | Simplicité fiscale | Très peu d’impôt pour la société voire pas du tout les premières années |
| Points faibles | Fiscalité importante sur les revenus | Fiscalité importante sur la revente |
*dans la limite de 1 M € + 50% x (bénéfices - 1 M)
Quelle imposition pour une SCI familiale ?
Une SCI familiale est une SCI dont les associés sont des membres de la même famille. Néanmoins, cela n’a pas d’impact direct en termes de fiscalité.
Les règles précédemment exposées en termes d’impôt sur le revenu et d’impôt sur les sociétés sont applicables de la même façon à ce type de SCI.
Quelle imposition pour une SCI (société civile immobilière) ?
Quelle imposition pour acheter un bien immobilier en SCI ?
Lors de l'achat d'un bien immobilier, les règles fiscales varient en fonction de la nature de ce bien (bâti ou non bâti) et, dans le cas d'un immeuble bâti, de la date de son achèvement.
En ce qui concerne le cas le plus fréquent, qui est l’achat d’un bien immobilier ancien (qui n’est pas neuf), sont dus :
- des droits d’enregistrement (environ 5% du prix d’achat - variable selon les départements) ;
- et des émoluments du notaire (selon un barème légal).
Globalement, la somme des droits d’enregistrement et des émoluments du notaire représentent un coût d’environ 8% du prix d’achat.
Comment sont imposés les revenus locatifs d'une SCI ?
Les revenus locatifs d’une SCI sont imposés selon le régime fiscal dont dépend la SCI (impôt sur le revenu, ou impôt sur les sociétés), tel que présenté dans les parties antérieures.
Comment déclarer les biens immobiliers d'une SCI ?
Les biens immobiliers détenus par une SCI apparaissent au bilan de cette SCI. Ces biens immobiliers sont donc intégrés à la comptabilité de la SCI.
Autres éléments de fiscalité des SCI
Le régime de TVA
Le fait que la SCI soit soumise à la TVA dépend du type de location réalisée.
Conditions d’assujettissement à la TVA
- Pour les locations à usage d'habitation :
Par principe, pour les biens immobiliers à usage d'habitation, il n'y a jamais de TVA.
Il n’existe qu’une exception à cela : la parahôtellerie, c'est-à-dire, quand en plus de mettre à disposition un logement meublé, il est fourni au locataire, au moins 3 des 4 prestations de service suivantes : fourniture du petit déjeuner, fourniture du linge de maison, entretien régulier des locaux, accueil personnalisé.
- Pour les locations à usage professionnel :
S'il s'agit d'une location à usage professionnel aménagé (c’est-à-dire loué avec l’équipement nécessaire à la réalisation de l’activité professionnelle), alors la TVA s'applique de plein droit.
S'il s'agit d'une location à usage professionnel non aménagée, par principe, il n'y a pas de TVA mais il est possible de choisir l'option pour la TVA.
Déclaration et paiement de la TVA
Consultez notre article pour tout savoir sur la déclaration de TVA.
Quelles sont les taxes à payer quand on est une SCI ?
En SCI, les taxes à payer sont :
- l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés selon le régime fiscal choisi ;
- la CFE de la SCI selon le type de location que vous réalisez (certaines locations n’y sont pas soumises) ;
- la taxe sur la valeur vénale des immeubles ;
- la contribution de revenus locatifs (CRL) : celle-ci peut être attendue en fonction de certains critères soumis par l’administration fiscale. Cette contribution est basée sur les loyers perçus et est de 2.5%. Néanmoins lorsque les revenus de location donnent lieu au paiement de la TVA ou sont inférieurs à 1 830 € par local, ils ne sont pas concernés par la CRL.
Obligations comptables et déclaratives de la SCI
Tenue de la comptabilité
La tenue de la comptabilité est différente selon le régime fiscal choisi et la qualité de l’associé (personne physique ou morale). Découvrez notre article dédié à la comptabilité en SCI pour bien comprendre vos différentes obligations comptables.
Déclarations fiscales obligatoires
Si votre SCI est soumise à l’IR et est donc transparente fiscalement, vous devez :
- remplir une déclaration 2072 ;
- ensuite, les bénéfices fiscaux se répartissent selon la répartition du capital de la SCI.
À l’inverse, si vous optez à l’IS, il faut réaliser :
- une déclaration 2065 ;
- un relevé de solde IS.
Optimiser la fiscalité de votre SCI
Les différentes stratégies d’optimisation
Utilisation des déficits fonciers
Si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, et plus spécifiquement que vous relevez des revenus fonciers, alors, si vous réalisez un déficit, celui-ci peut être déduit :
- soit sur les revenus fonciers des dix années suivantes (par exemple pour un déficit dégagé en 2024, il pourra venir déduire les revenus fonciers de 2025 à 2034 inclus) ;
- soit sur votre revenu global, sous certaines conditions, bien entendu, dans la limite annuelle de 10 700 €.
Planification successorale et donation
Si vous souhaitez transmettre votre SCI à vos enfants, il peut être intéressant d’anticiper sa transmission via une donation. Anticiper la transmission à de nombreux avantages, dont le principal est le démembrement possible des parts sociales, ce qui a pour effet de réduire le coût fiscal lors de la transmission.
Les cas de restructuration de SCI
La dissolution et création d’une nouvelle SCI
Conditions et procédures
La dissolution, c'est un processus qui permet d'officialiser la fermeture lorsqu'une entreprise est en trop grande difficulté financière pour continuer, ou lorsque ses associés veulent se séparer par exemple. Mais il peut aussi s'agir d'une dissolution automatique reliée à une décision judiciaire, ou un objet social à durée limitée. Dans tous les cas, la dissolution est une étape obligatoire à la fin de vie d'une entreprise, et il faut en connaître le fonctionnement. Comment fonctionne la dissolution de la SCI ? Quelle différence entre dissolution et liquidation ? Quelles sont les raisons de dissoudre une SCI ? Découvrez le dans notre guide sur la dissolution d’une SCI.
Pourquoi opter pour un expert-comptable en ligne pour gérer la fiscalité de sa SCI ?
En choisissant Dougs, expert-comptable en ligne, vous pourrez voir en temps réel l’évolution de votre comptabilité et donc gérer au mieux votre activité. De plus, votre expert-comptable pourra vous apporter du conseil quant aux différentes interrogations que vous pourriez vous poser.
FAQ sur la fiscalité d'une SCI
Est-il possible de changer de régime d’imposition d’une SCI ?
Il est possible de changer le régime fiscal de la SCI. Néanmoins, des délais d’option et des formalités sont à respecter.
Comment créer une SCI classique ou familiale ?
Créer une SCI (Société Civile Immobilière) classique ou familiale en ligne est la méthode la plus simple et rapide. Une SCI peut être constituée avec un capital social de seulement 1 €, et ce capital peut être variable, ce qui facilite la gestion des entrées et sorties d’associés ainsi que les ajustements nécessaires en fonction des besoins de trésorerie pour vos investissements.
Vous ne pouvez pas être l’unique associé de votre SCI, car la législation impose un minimum de deux associés. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou morales, et la répartition du capital social entre eux est flexible. Vos associés peuvent être des tiers, comme des amis, ce qui permet de mutualiser les fonds et les compétences pour la réalisation de votre projet.
En choisissant de créer une SCI en ligne, vous simplifiez les démarches administratives et pouvez rapidement lancer votre projet immobilier.
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Céline est fiscaliste chez Dougs. Sa mission principale est de répondre à toutes les questions que lui posent nos experts-comptables et juristes. Cette aficionada de droit fiscal et de finance est une hyperactive décomplexée et touche-à-tout. Céline le prouve au quotidien, jonglant entre les différentes missions qu’elle entreprend : conseils, articles de blog, webinars… Rien ne l’arrête !
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