Biens immobiliers: Amortir le local, pas le terrain …

Votre société a acquis un bien immobilier. Elle peut désormais amortir le bâtiment lui-même. Mais pas le terrain. Alors quand le prix payé est un prix global, comment déterminer la fraction de ce prix qui correspond au terrain ? Des précisions récentes…

Pour amortir, il faut différencier construction et terrain

Pour respecter les règles comptables…  Les terrains ne sont, par nature, susceptibles d’aucune diminution de valeur par l’effet du temps et on ne peut les amortir. Dès lors, seule la fraction du prix d’achat d’un immeuble afférent à la construction est susceptible d’être amortie. Lors de l’acquisition d’un ensemble immobilier; votre entreprise doit donc être en mesure d’identifier quelle part du prix d’achat concerne le terrain, non amortissable.

Mais ce n’est pas toujours évident…  Si l’acte notarié ne donne aucune indication à ce sujet, la valeur du terrain peut être estimée en faisant appel à un expert en immobilier ou bien calculée en prenant pour référence le prix de marché de terrains similaires. Mais, comme la densité immobilière rend les transactions sur les terrains nus relativement rares, la comparaison objective avec des terrains similaires est quasiment impossible à réaliser en pratique.

Et le fisc en profite…  Dans ce contexte pour le moins compliqué, l’administration conteste fréquemment la ventilation opérée en reprochant à l’entreprise d’avoir minoré la valeur du terrain afin de pouvoir passer davantage amortir au niveau de la construction.

Mode d’emploi

Précisions du Conseil d’État : enfin ! Fort utilement, le Conseil d’État vient de caractériser les méthodes susceptibles d’être mises en œuvre par l’administration lorsqu’elle remet en cause la répartition terrain/construction au sein du bilan de l’entreprise (CE 15.02.2016 n° 367467 et 380400) .

Trois méthodes. En cas de litige, l’administration doit suivre une démarche en trois étapes.

1. La méthode prioritaire est fondée sur la comparaison des valeurs de marché; ce qui suppose l’existence de termes pertinents de comparaison et des transactions peu éloignées dans le temps de la date de l’entrée du bien au bilan du contribuable.
2. À défaut de pouvoir appliquer cette méthode, l’administration peut appliquer la méthode fondée sur le coût de la construction. Celle-ci consiste à évaluer de façon définitive le coût de reconstruction de l’immeuble à la date de son entrée au bilan de l’entreprise; en tenant compte de sa vétusté et de son état d’entretien. Cela étant, toute dépense ultérieure ayant la nature de construction doit être intégralement affectée à son coût de revient en vue d’être amortie.
3. Enfin, en cas d’impossibilité de retenir les méthodes précédentes; notamment pour les immeubles les plus anciens; l’administration peut s’appuyer sur les données comptables issues du bilan d’autres entreprises ayant acquis à des dates proches des immeubles comparables. Elle doit, en ce dernier cas; se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif; portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s’agissant de la localisation; du type de construction; de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement.

Conseil

Cette démarche en trois étapes s’impose à l’administration lorsqu’elle entend contester l’évaluation du contribuable. Ce dernier peut remettre en cause la méthode retenue par le contrôleur; mais ne peut toutefois s’appuyer que sur l’une des méthodes préconisées par le Conseil d’État. Il peut ainsi par exemple fournir d’autres données afin de critiquer la position du fisc et remettre en cause l’évaluation qu’il retient. Lorsque l’administration remet en cause la répartition, au sein du bilan; entre les valeurs retenues respectivement pour un terrain et pour une construction édifiée sur ce terrain; elle doit respecter une démarche stricte en trois étapes. À défaut, pas de redressement !