Quel avenir pour la LMNP ? Perspectives et évolutions pour 2025

Le statut LMNP aujourd'hui : état des lieux

La location meublée est souvent assimilée à la location saisonnière dans l’esprit collectif. Toutefois, il ne faut pas oublier qu’elle concerne aussi les locations de plus longue durée : étudiants sur une année scolaire complète, résidences sénior etc. 

Définition et conditions du LMNP (location meublée non professionnelle) en 2024

La location meublée non professionnelle (LMNP) consiste à louer un logement équipé de tout le nécessaire pour que le locataire puisse s'y installer immédiatement. Le bien doit être pourvu de meubles essentiels garantissant des conditions de vie décentes. Parmi les équipements requis figurent :

• literie (avec couette ou couverture) ;
• dispositif d'occultation des fenêtres (rideaux, volets) ;
• plaques de cuisson ;
• four ou micro-ondes ;
• réfrigérateur avec compartiment congélation ou congélateur ;
• vaisselle et ustensiles pour le nombre de locataires ;
• table et chaises ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d'entretien (aspirateur, balai, serpillière).

Tous ces éléments doivent être en bon état afin d'assurer le confort du locataire dès son arrivée.

Attention, le fait de ne pas respecter cet équipement minimal peut conduire à la requalification de la location meublée en location nue. Avec la perte des avantages fiscaux liés au premier.

Pour bénéficier du statut fiscal de "loueur en meublé non professionnel" (LMNP), il faut que les revenus issus de la location meublée soient inférieurs à 23 000 € par an ou représentent moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal, y compris les salaires, pensions de retraite et autres revenus.

A contrario, un loueur devient professionnel si ces deux conditions ne sont pas cumulativement remplies

Avantages fiscaux du LMNP : pourquoi il attire tant d'investisseurs ?

Le LMNP a de quoi séduire les investisseurs. Tout d’abord, selon la situation de chacun et selon les recettes tirées de l’activité, il est possible de choisir entre régime réel (calcul au réel du bénéfice en déduisant les charges) et le régime micro (utilisation d’un abattement forfaitaire appliqué sur les recettes, représentatif des charges).

Ensuite, pour ce qui est du régime réel, le LMNP présente ces caractéristiques attractives.

Déduction des charges

Dans le cadre du régime réel, tu peux déduire de nombreuses charges :

• Les frais de gestion, de syndic ou d’agence.
• Les travaux d’entretien et de réparation.
• Les intérêts d’emprunt (crédit immobilier).
• Les assurances (PNO, loyers impayés, etc.).

Ces déductions permettent souvent de réduire fortement l’imposition sur les revenus locatifs.

Amortissement des biens immobiliers et mobiliers

Il est possible de déduire plusieurs types de charges des revenus générés dont l’amortissement.

L'amortissement en LMNP peut réduire significativement les revenus locatifs imposables, voire les ramener à zéro pendant plusieurs années.

Application du régime des plus-values immobilières des particuliers

Comme pour la location nue, en LMNP, les plus-values immobilières sont exonérées d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et après 30 ans pour les contributions sociales.

Le petit cadeau fiscal pour l’impôt sur la plus-value de cession

Un autre avantage non négligeable en LMNP : l'amortissement comptable n’affecte pas le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien. 

La plus-value est calculée sur la base de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, sans tenir compte des amortissements pratiqués. 

Le cadeau est double : réduction de l'imposition pendant l'activité locative, et pas d'impact négatif de l’amortissement lors de la revente.

Pas de cotisations sociales (en général)

En LMNP, les cotisations sociales des TNS ne sont en principe pas dues. Sauf si tu exerces la location saisonnière et que tes recettes sont supérieures à 23 000 €. C'est un avantage conséquent par rapport à la location meublée professionnelle (LMP).

Quels sont les inconvénients du LMNP ?

Ses inconvénients tiennent tout d’abord à l’équipement à fournir. Ne pas s’y conformer vous expose à une requalification du bail meublé en bail nu. De plus, attendez-vous à devoir remplacer régulièrement de l’équipement.

Ensuite, il faut intégrer des périodes de vacances dans vos prévisions. En effet, si vous vous adressez à des étudiants, il y a fort à parier que votre logement vous sera restitué durant les vacances d’été. Ce qui pèse sur la rentabilité de votre investissement et sur la trésorerie de votre opération. 

Si vous êtes plutôt positionné sur la location saisonnière, les loyers sont potentiellement plus élevés. Mais selon votre emplacement, il est possible que les périodes de vacances soient plus nombreuses. Et peut-être aurez-vous recours à des services de conciergerie. Ce sont des coûts à prévoir dans vos budgets prévisionnels. 

Sur les questions plus administratives, l’inconvénient principal du LMNP est d’être potentiellement plafonné. Si vous ne respectez pas les deux conditions mentionnées précédemment, vous sortez de ce dispositif pour basculer dans la location professionnelle. Les conditions d’imposition sont alors très différentes (revenus et plus-values éventuelles) et vous serez soumis aux cotisations sociales des travailleurs non salariés (TNS) auprès de la sécurité sociale des indépendants (SSI).

Autre point à ne pas omettre : celui des cotisations sociales. Même en étant considéré comme loueur non professionnel, vous pouvez être amené à payer des cotisations de sécurité sociale à la SSI si vous effectuez de la location saisonnière. 

Enjeux actuels du marché immobilier meublé

Les hausses de prix de l’immobilier et du coût des travaux ont chamboulé le marché de l’immobilier. L’accroissement de la difficulté d’accès au crédit également. Tous les types de locations sont concernés.

Hausse des prix de l'immobilier et impact sur la rentabilité

L'augmentation des prix de l'immobilier se traduit par une hausse des coûts d'acquisition et rend les emprunts plus coûteux, ce qui peut entraîner une diminution de la rentabilité brute, surtout lorsque les loyers stagnent malgré la montée des prix. Parallèlement, les coûts de rénovation augmentent, réduisant ainsi la rentabilité nette. Les taux d'intérêt élevés rendent le financement plus cher et limitent l'accès au crédit. Dans ce contexte, les investisseurs cherchent des marchés moins saturés ou des biens à rénover pour améliorer la valeur. L'inflation, quant à elle, accroît les charges d'exploitation, pesant sur la rentabilité globale des investissements locatifs. Les propriétaires doivent également adapter leurs stratégies fiscales pour maximiser leur rentabilité dans ce climat économique incertain. La demande croissante de logements abordables influence les attentes des locataires, obligeant les propriétaires à ajuster leur approche face à une rentabilité de plus en plus complexe à gérer dans un environnement marqué par la hausse des prix.

Le marché des locations meublées : offre et demande en 2024

En résumé, le marché des locations meublées en 2024 est caractérisé par une augmentation de l'offre, malgré des réglementations restrictives et des coûts de construction élevés. La demande est en hausse, soutenue par les nouvelles attentes des locataires, le travail hybride et une mobilité accrue. Pour réussir sur ce marché, les propriétaires doivent s’adapter à ces tendances tout en tenant compte des défis liés à l’offre et à la réglementation.

Concurrence avec la location nue et les autres statuts

Le meublé a progressivement accru son poids sur le marché locatif. Particulièrement dans les grandes villes et les zones touristiques. Ce qui a pu contribuer à déstabiliser le marché. Des mesures ont été prises dans de nombreux secteurs pour limiter ce phénomène.

Quels changements pour le statut LMNP dans les années à venir ?

La location meublée subit une forme d’instabilité financière : promesse de réformes sont régulièrement brandies. 

Il est alors très difficile de se projeter à long terme, ce qui est pourtant l’horizon d’étude des projets immobiliers.

Vers une réforme fiscale du LMNP ? Les annonces à surveiller en 2025

De nombreuses pistes (défavorables) au LMNP sont à l’étude. Pour le moment, la législation n’est pas modifiée.

Il se pourrait que les revenus tirés du LMNP basculent progressivement vers le régime d’imposition des revenus fonciers. Ces derniers sont assez lourdement taxés et ne bénéficient pas de la possibilité de déduire l’amortissement des biens durant la période d’exploitation.

En outre, le seuil pour basculer au régime professionnel de la location meublée seraient réhaussés afin d’éviter un transfert du LMNP vers ce régime (nécessitant toutefois plus de loyers et moins de revenus autres, donc compliqué dans les faits…)

Autre point envisagé : un amortissement forfaitaire pour les locations de longue durée uniquement. Il pourrait être fixé au taux annuel de 2% pour les LMNP au réel. Ce taux pouvant être en décalage avec le taux qui devrait économiquement être pratiqué.

Les seuils d’application du régime micro pourraient encore être durcis et l’abattement de ce régime revu à la baisse. Générant un supplément de revenu imposable.

LMNP et transition écologique : nouvelles normes à anticiper

Les normes environnementales s’appliquant sur les logements sont de plus en plus contraignantes. Les logements les plus énergivores sont progressivement “retirés” du marché.

Et les coûts de restauration vont rarement en s’amenuisant. 

Les loueurs en meublé doivent anticiper les dépenses liées à la rénovation énergétique des bâtiments.

LMNP et développement des plateformes de location saisonnière

Les plateformes comme Airbnb et Booking ont largement contribué au développement de l’activité de location meublée. Elles ont facilité la mise en relation des voyageurs avec les propriétaires de biens immobiliers.

Faut-il encore investir en LMNP ? Les réponses des experts

Est-ce encore rentable d'investir en LMNP ?

Difficile de se prononcer sur ces questions dans un contexte aussi mouvant. En l’état actuel de la réglementation, le statut du LMNP reste avantageux.

Des simulations seront à effectuer dès les textes adoptés afin de s’interroger sur les modalités d’exercice les plus adaptées.

Est-ce la fin du LMNP ? 

Le statut fiscal du LMNP pourrait faire face à quelques modifications. Notez ici l’utilisation du conditionnel car aucun texte n’est à ce jour voté. Même s’il semblerait que ces pistes soient fortement envisagées.

Parmi celles-ci : la réintégration des amortissements déduits pour le calcul de l’impôt sur la plus-value, la révision des seuils fixant le statut professionnel ou non professionnel de la location, la limitation des meublés de tourisme dans les zones tendus…

Ces mesures pourraient rendre la location meublée moins attractive. Néanmoins, cela peut rester un investissement rentable.

Quelle évolution à long terme du LMNP?

Les réglementations de plus en plus strictes sur la location meublée, particulièrement dans les grandes villes, pourraient freiner l'élan de certains investisseurs. Pour continuer à opérer dans ce secteur, les propriétaires devront ajuster leurs pratiques à un cadre légal en constante évolution. Cela implique de veiller à la conformité avec les nouvelles exigences pour éviter des sanctions potentielles. Ces changements législatifs visent souvent à mieux encadrer la location meublée, mais ils peuvent créer de nouvelles contraintes pour ceux qui investissent dans ce type de biens.

FAQ sur l’avenir de la LMNP