Quel montant pour le capital social de ma SCI ? Toutes les informations en 2024 !

Définition d'une SCI

L’acronyme SCI désigne la société civile immobilière. Elle est constituée afin d’administrer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est donc la propriétaire des immeubles, ce qui n’est pas le cas de ses associés. Ces associés doivent être au moins au nombre de deux, personnes physiques ou personnes morales, de la même famille ou non. 

Vous avez également le choix du régime fiscal en SCI : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Tous types de locations sont possibles, mais le régime fiscal choisi peut être bloquant dans certains cas. 

Quel est l'intérêt du capital social pour une SCI?

La constitution du capital socialcapital social de votre SCI répond à plusieurs objectifs.

Tout d'abord, ce capital est en général directement lié à la participation des associés dans la société. C'est-à-dire le pourcentage détenu par chacun dans le capital de l’entreprise, ce que l’on appelle les parts sociales. Cela influence votre poids dans les différentes décisions prises et vos droits aux dividendes une fois que la SCI génère un bénéfice confortable.

Ensuite, c’est ce capital qui alimente au départ le compte bancaire de la société. Cette trésorerie vous servira pour réaliser vos premières dépenses et peut par exemple couvrir les frais de création de votre SCI sur le guichet unique.

Enfin, cela rassure votre banquier si vous empruntez pour acquérir un immeuble. Le capital est alors une preuve de l’engagement des associés dans leur activité.

Comment déterminer le capital d'une SCI ?

La législation n’impose pas de capital social minimal en SCI. C’est donc une décision parfaitement libre des associés, que vous devez matérialiser dans les statuts de votre SCI.

Apports en capital : Élevé ou faible ?

Le montant du capital social de votre SCI sera fortement impacté par les modalités d’inscription de vos immeubles dans la société. 

Ainsi, si vous et vos associés apportez des biens à la SCI, vous recevrez en contrepartie des titres, des parts sociales dans la SCI. Le montant du capital peut alors être significativement élevé, puisqu’il sera en quelque sorte la rémunération des apports que vous avez faits à la société, directement liés à la valeur de cet immeuble.

Vous avez également la possibilité de faire un apport personnel conséquent afin d’assumer une part importante des frais à venir. Dans le cas contraire, votre banquier peut être conciliant et financer totalement l’acquisition du bien. Dans cette situation, le capital social peut être plus faible. 

Vous pensez que votre SCI aura des besoins importants de trésorerie en dehors de ses emprunts ? Il peut y avoir une autre solution que d’avoir un capital élevé. Les apports en compte courant d’associé permettent d’apporter les fonds nécessaires à la société. L'avantage c'est que quand la société génère suffisamment de bénéfices, elle peut progressivement vous rembourser les sommes. Ce qui n’est pas possible avec un capital social élevé, sauf à se lancer dans des procédures complexes et coûteuses de réduction de capital social si vous avez opté pour un capital fixe.

Quel montant minimum du capital social pour une SCI ?

Pour rappel, la loi n’exige pas de minimum pour le capital social d'une SCI. Toutefois, on ne peut que vous conseiller d’apporter une somme suffisante pour faire face aux premières dépenses de votre société : constitution, avances de frais au notaire, etc. Il est donc essentiel de bien chiffrer ces besoins initiaux, vous saurez ainsi quel montant apporter au capital social de votre SCI. 

Évidemment, un autre aspect peut plafonner ce montant : les ressources dont disposent les associés pour en faire l’apport à la société ou vos futurs besoins concernant votre propre épargne. À ne pas perdre de vue !

Modification du capital : comment réaliser une augmentation du capital social d'une SCI ?

Comme pour toute autre forme juridique, augmenter le capital social d’une SCI nécessite de réaliser certaines formalités.

Vous devez d’abord convoquer les associés en assemblée générale extraordinaire (AGE) pour valider cette décision. Cette augmentation du capital social peut se faire par de nouveaux apports en numéraire, par des apports en nature (un bien immobilier par exemple) ou par incorporation de réserves. Attention, pour une augmentation de capital en apports en nature, vous devez obligatoirement désigner un commissaire aux apports.

Sachez également que l’augmentation de capital social peut être réalisée par augmentation de la valeur nominale de chaque part sociale ou par l’augmentation du nombre des parts composant le capital.

Une fois l'apport réalisé, vous devez modifier les statuts afin d’y mentionner le nouveau capital. Une annonce légale doit être rédigée à cette occasion. Enfin, une fois votre dossier constitué, l’ensemble des pièces est à transmettre via le guichet unique sur le site de INPI.

Quelle différence entre le capital fixe et le capital variable ?

Le capital social d'une SCI peut être fixe ou variable. Mieux vaut prendre cette décision dès la rédaction de vos statuts afin d’éviter des formalités ultérieures et des coûts supplémentaires.

Définition du capital fixe

Le capital social fixe de la SCI est déterminé dans vos statuts. Il ne peut être modulé sans réaliser de formalités de modification.

Le capital peut être libéré en totalité ou partiellement à la constitution de la SCI. Le code de commerce ne précise pas ces conditions, ce sont les associés qui les définissent dans les statuts de la société. À noter que si votre capital n’est pas intégralement libéré, vous ne pourrez plus bénéficier du taux réduit d’impôt sur les sociétés.

Définition du capital variable

La rédaction des statuts présente de nombreuses particularités lorsque vous souhaitez mettre en place un capital variable. Si la formulation n’est pas adéquate, vous risquez de finir avec un capital fixe. N’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable pour éviter toute erreur dans la rédaction des statuts à la création de votre SCI.

L’avantage du capital variable est que vous pouvez moduler le montant du capital social tant qu’il reste dans la fourchette que vous avez fixée (seuil et plafond), sans que cela n'entraîne des modifications statutaires contraignantes.

Un capital minimal apparaît alors sur votre extrait d’immatriculation. Il ne peut être inférieur à 10% du capital souscrit. La clause de variabilité doit prévoir un montant maximal.

Avantages et inconvénients du capital fixe et variable 

Le capital variable peut entraîner une moindre stabilité des actions. Un capital fixe peut alors être plus rassurant pour vos actionnaires.

Toutefois, le problème du capital fixe est que la moindre modification génère des formalités et donc plus de complexités et des coûts supplémentaires. 

Le capital variable présente l’avantage de la souplesse avec plus de facilité à gérer les entrées et sorties d’associés, la possibilité de le faire varier selon les besoins de trésorerie de la SCI. Sur ce dernier point, les apports en compte d’associés sont une bonne alternative.

Libération du capital : comment libérer le capital d'une SCI ?

Rappelons que les apports en nature sont forcément libérés en totalité dès la création. Pas de libération partielle possible. Effectivement, ça peut paraître compliqué de ne donner qu’une moitié d’immeuble.

La libération totale du capital se fait la plupart du temps dès la constitution de la SCI. C’est la somme qui se retrouve sur votre compte bancaire et qui permet de réaliser vos premières dépenses.

Si vous avez opté pour une libération partielle à la création, les modalités de libération ultérieures figurent dans vos statuts. Le gérant de la SCI doit alors demander aux associés de verser les fonds.. Si l’un des associés est récalcitrant, des intérêts de retard peuvent lui être appliqués au taux légal. Des clauses d’exclusion des porteurs de parts défaillants sont également possibles. 

FAQ sur le capital social d'une SCI