Comptabilité LMNP : tout ce qu'il faut savoir en 2024

Qu'est-ce qu'une LMNP (location meublé non professionnel) ?

Le statut de LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. C’est un statut destiné à la mise en location d’un logement meublé. Il permet d’optimiser sa fiscalité immobilière car il offre des avantages fiscaux en matière d’imposition.

Le LMNP, c’est avant tout un bailleur qui loue un logement présentant des équipements minimaux, avec un bail assorti de conditions spécifiques. Cela conduit en général à proposer un loyer supérieur à celui de la location nue.

La location meublée non professionnelle est séduisante, car elle permet de profiter de l’amortissement du bien durant toute son exploitation pour réduire la base imposable. Et la bonne surprise, c’est que lors de la cession de votre immeuble, les conditions d’imposition à la plus-value immobilière restent très avantageuses.

Ceci est applicable que vous louiez votre bien à des personnes y établissant réellement leur résidence principale, ou à des touristes de passage. Selon la nature de la location, des conditions spécifiques peuvent s’appliquer telles que le paiement de cotisations sociales pour le dirigeant de l’entreprise.

Des critères de recettes conditionnent le caractère professionnel ou non de votre statut et vos conditions d’imposition.

Différentes modalités déclaratives s’offrent à vous : micro ou réel. Un bon moyen d’optimiser dans la perspective de la déclaration de revenus LMNP ! Les services que vous proposez à vos clients ont un impact direct sur l’application ou non de la TVA sur les loyers. Vous l'avez bien compris, gérer une LMNP peut être très rentable, à condition de bien gérer la comptabilité, de préférence avec l'aide d'un expert-comptable.

Comment faire la comptabilité de sa LMNP  ?

Comme toute autre activité, le LMNP génère des obligations comptables et fiscales.

Si vous avez choisi le micro-LMNP, ces obligations comptables sont considérablement simplifiées. Vous n’aurez qu’à déclarer vos recettes à l’administration fiscale et serez imposé sur ces bases après application d’un abattement représentatif de vos frais. Evidemment, vous ne pouvez dans de cas ne déduire aucune charge réelle : amortissements, frais de réparation, assurances etc… Un calcul doit être fait avant de choisir le micro pour vous assurez que c’est avantageux pour vous.

Sous un régime réel, il faut calculer un bénéfice selon les règles qui s’appliquent à votre activité et peuvent être complexes, comme le plafonnement des amortissements.

Ici, vous retranchez l’ensemble des charges déductibles du chiffre d’affaires réalisé afin d’obtenir votre résultat. C’est ce résultat que vous devez communiquer à l'administration fiscale pour le calcul de votre impôt.

Vous l’aurez compris, la tenue d’une comptabilité est alors obligatoire.

La comptabilité d’un LMNP présente des spécificités qui peuvent être complexes à appréhender pour un néophyte. On ne peut que vous conseiller de vous entourer de professionnels (expert-comptable, fiscaliste...) pour vous accompagner dans la gestion de votre activité.

Quels sont les avantages d’un expert-comptable LMNP ?

Un expert-comptable en ligne est un allié précieux pour la gestion de votre activité de location meublée. Ceci, pour plusieurs raisons.

Tout d’abord, la location meublée présente des particularités comptables et fiscales qu’il faut maîtriser pour éviter quelques déconvenues avec les services fiscaux. Même en toute bonne foi, une erreur peut être lourde de conséquences. La réglementation est de surcroît très mouvante. Difficile d’être toujours à jour lorsque l’on n’est pas un professionnel de la fiscalité. 

S’adjoindre les services d’un cabinet d'expert-comptable vous permet de sécuriser votre activité. Les bilans et liasses fiscales sont établies par l’expert-comptable sous sa responsabilité. Ensuite, vous gagnerez un temps précieux. Inutile de vous lancer dans des recherches d’informations fastidieuses, ou de réfléchir pendant de longues heures pour établir votre bilan. Il gère tout pour vous.

De plus, il pourra vous apporter les bons conseils au bon moment. Faut-il soumettre à la TVA vos loyers ? Dans quelles conditions ? Devez-vous payer des cotisations sociales ? Votre statut juridique est-il le bon ? Autant de questions qu’il ne faut pas laisser sans réponse. Enfin, les honoraires qu’il vous facture sont déductibles de votre résultat fiscal. Cela réduit donc votre base imposable.

Si vous avez une activité de location limitée, il vous est possible de rester dans un statut de micro entreprise. Vos obligations sont réduites à la portion congrue. Reste à vérifier si c’est fiscalement avantageux pour vous. Et c’est là que l’expert-comptable pourra vous aider à réaliser les calculs rébarbatifs !

Est-ce obligatoire pour une LMNP d'avoir un expert-comptable ?

Un expert-comptable n’est pas obligatoire. Même s’il peut s’avérer souvent être d’un grand secours. Incertain(e) du meilleur régime d'imposition ? Votre expert-comptable aura la réponse. Quelles sont vos obligations comptables et vos échéances à respecter ? Votre expert-comptable saura vous orienter. Ces frais de comptabilité sont de l’argent bien investi en somme…

Pourquoi prendre un expert-comptable en ligne pour sa LMNP ?

Un expert-comptable en ligne devient une nécessité pour une grande partie des entrepreneurs. Pour la simple et bonne raison que votre rôle de dirigeant, c’est de développer votre activité au mieux. Votre fonction n'est pas d’utiliser le peu de temps dont vous disposez pour gérer des contraintes administratives et fiscales, qui peuvent parfois s’avérer complexes. 

L’expert-comptable en ligne vous donne accès à l’ensemble des outils dont vous avez besoin pour gérer votre LMNP grâce à une simple connexion Internet. Votre comptabilité est accessible en permanence, soir et week-end. Autre avantage à cela ? Vous bénéficiez d’indicateurs de suivi en temps réel. 

Autre atout de l’expert en ligne : pas de papier à aller lui apporter, embouteillages en prime. Vous déposez ce qu’il vous réclame directement sur la plateforme.

En plus de ceci, un cabinet en ligne comme Dougs propose de nombreux moyens d’échange avec votre comptable : RDV en visio, tchat, téléphone… Vous choisissez ce que vous préférez et vous obtenez des réponses rapides.

Tout cela, pour un coût généralement très inférieur à celui d’un cabinet traditionnel !

Comment choisir son expert-comptable en lmnp ?

Il est préférable de s’adresser à un expert-comptable disposant d’équipes spécialisées dans le domaine de l’immobilier.

Vous avez ainsi un traitement plus global de toutes vos problématiques. Et bénéficiez de conseils toujours en phase avec l’actualité. Chez Dougs par exemple, c'est une équipe de fiscalistes, juristes, comptables qui permet à chaque client de recevoir un conseil d'expert. 

Quand prendre un comptable LMNP ?

La réponse est simple : choisissez un expert-comptable le plus tôt possible. Cela permet à votre expert-comptable de suivre votre activité dès le départ pour vous apporter les bons conseils avant de faire votre déclaration de revenus.

Si vous êtes en micro LMNP, cela peut sembler moins urgent. Mais attention à vos seuils…et surtout au niveau de charges que vous auriez pu déduire en étant en régime réel.

Les obligations comptable d'une LMNP

Si vous êtes au régime micro-BIC, il n’y a pas d’obligations comptables en LMNP, donc pas d’obligation de tenir une comptabilité avec un logiciel comptable

En cas de régime réel BIC, il faudra tenir un comptabilité qui tiendra compte des dépenses et recettes de l’année. Vous serez également dans l’obligation de produire un bilan, un compte de résultat, un tableau des amortissements et un fichier FEC à chaque exercice (fichier des écritures comptables).

Quelle fiscalité pour LMNP ?

Les obligations fiscal d'une LMNP

Si vous êtes au régime réel, plusieurs obligations fiscales seront à tenir : 

Il faudra transmettre (en télédéclaration) à l’administration fiscale chaque année une déclaration n°2031 comprenant plusieurs imprimés remplis : 

• Le bilan en version simplifiée, il s’agit d’une déclaration n°2033-A
• Le compte de résultat simplifié : déclaration 2033-B
• Le tableau des immobilisations : déclaration 2033-C
• Le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables : déclaration 2033-D

Ces déclarations doivent être envoyé au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le premier mai si jamais la date de clôture est le 31/12. Sinon maximum 3 mois après la date de clôture.

Le formulaire DAS2 est aussi à envoyé à l’administration fiscale si vous avez réglé plus de 1 200 € TTC d’honoraires sur l’activité LMNP.

Quel est le prix d'un expert-comptable comme Dougs pour gérer et conseiller une LMNP ?

Le prix d’un cabinet d’expertise comptable peut très fortement varier pour une activité de location meublée non professionnelle. 

Chez Dougs, le tarif est uniforme et attractif : 29 euros HT par mois. Et cela inclut tout ce dont vous avez besoin : l’accès à la plateforme, la réalisation de votre bilan, la transmission à l’administration fiscale. Et bien sûr, comme pour tous nos clients : le conseil en illimité ! Indispensable pour être bien accompagné. Alors on ne lésine pas.

Comment faire sa liasse fiscale lmnp ?

L’établissement de votre liasse fiscale dépend directement du régime que vous aurez choisi.

Quel régime fiscal pour lmnp ?

Il existe deux options, deux types de régime : micro BIC ou au réel BIC.

Régime Micro-BIC

L'option du régime micro BIC repose sur le fait que seul votre chiffre d’affaires sera déclaré. Lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu, il faudra déclarer le chiffre d’affaires de l’année et un abattement sera alors appliqué : 

• 50% d’abattement : vous ne pourrez déduire aucune charge en plus car cet abattement est censé prendre en compte toutes les charges engagés.(71% en cas de location meublée saisonnière classée)

Régime réel

Pour l'option du régime réel, vous pourrez déduire vos charges de votre chiffre d’affaires, les charges réellement engagées ainsi que l’amortissement du bien immobilier. L’abattement ne sera alors pas appliqué

En fonction des revenus locatifs générés, vous pouvez choisir entre différents régimes fiscaux. Ce choix de régime fiscal va être impacté par la nature de votre location (Cas général ou chambre d’hôte/meublé de tourisme classé).

Dans le cas général, voici les seuils : 

• Revenus inférieurs à 77 700 euros en 2023 : Micro LMNP ou LMNP au réel.
• Revenus supérieurs à 77 700 euros : régime LMNP réel obligatoire (simplifié ou normal, selon les recettes).

Comment faire sa liasse fiscale ?

Si vous relevez du régime micro, vous n’avez pas de liasse fiscale à établir. Vous déclarez vos recettes directement sur votre avis d’imposition sur le revenu personnel (IRPP). Les impôts se chargent d’appliquer l’abattement prévu. Et il ne vous reste plus qu’à passer à la caisse…

Au régime réel, c’est différent. Votre bénéfice est calculé et apparaît sur une liasse fiscale BIC (bénéfices industriels et commerciaux - 2031). Cette dernière doit être télé-transmise à l’administration fiscale. Et ce bénéfice est ensuite reporté sur votre déclaration d’IRPP.

La liasse fiscale est automatiquement générée depuis les logiciels comptables. Vous pouvez aussi déclarer les sommes directement sur votre compte fiscal professionnel. Mais c’est non seulement moins rapide, mais aussi moins pratique !

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Les charges que vous pourrez déduire sur votre LMNP si vous êtes au régime réel seront les charges engagées directement dans l’intérêt de l’exploitation de votre LMNP. Par exemple, cela peut être : 

• Les frais fixes comme l'électricité, l’eau, téléphone, internet….
• La CFE (cotisations foncière des entreprises)
• La taxe d’habitation
• La taxe foncière
• Les éventuels assurances souscrites pour le/les biens
• L’assurance loyers impayés
• Les petites dépenses engagées pour la réparation, l’entretien
• Les frais de comptabilité, les frais de votre expert comptable, du centre de gestion
• Les honoraires d’agence immobilière
• Les charges de copropriété
• Les frais d’annonce pour la recherche de locataire
• Les frais de gestion pour les locations…etc

Également, les charges placées en immobilisation peuvent être amorties : 

• Le mobilier
• Les travaux d’amélioration
• Les travaux importants de rénovation et de réparation

LMNP en comptabilité d'engagement ou de trésorerie ?

Les deux solutions sont possibles. Toutefois, compte tenu des limites de recettes s’appliquant pour conserver le statut de LMNP (entre autres conditions), la plupart des LMNP peuvent utiliser une comptabilité de trésorerie qui leur fera gagner un temps précieux.

Dougs et les comptables spécialisés LMNP

Dougs gère la comptabilité de nombreux loueurs en meublé non professionnels. Une équipe spécialement dédiée aux activités immobilières a été constituée chez Dougs pour répondre à toutes vos questions.

Quel tarif pour gérer la compta en LMNP et quel logiciel comptable choisir ?

Tout dépend du logiciel utilisé, et si vous souhaitez vous faire entourer d’un expert-comptable. Les frais de comptabilité dans un cabinet expert-comptable classique peuvent se compter en centaines d'euros par mois. Mais chez Dougs, le tarif est de 29 € HT par mois pour couvrir la comptabilité de votre LMNP.