SCI et CFE : comment calculer, déclarer et payer ?

Impôt ou taxe : Définition de la CFE

La CFE, cotisation foncière des entreprises, est un impôt local, faisant partie de la contribution économique territoriale, avec la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises). Elle est majorée d'une taxe additionnelle qui finance les chambres de commerce et de l'industrie (CCI), et les chambres de métiers et de l'artisanat (CMA). Les entreprises sont redevables de la CFE selon leur situation au 1er janvier, à partir de la seconde année suivant la création de la société, et sa déclaration doit être réalisée une seule fois, sauf changement de situation comme un déménagement ou agrandissement de locaux.

Est-ce que les SCI doivent payer la CFE ? 

La CFE concerne toute personne exerçant une activité non salariée à titre habituel, donc un entrepreneur en SCI est concerné. La déclaration est due au plus tard le 31 décembre de la première année d’activité, et le paiement de la CFE en SCI à l'administration fiscale va dépendre des modalités que vous choisissez. 

Néanmoins, les biens concernés par la Cotisation foncière des entreprises en SCI dépendent du type de location réalisée. 

• Les locations nues à usage d’habitation : elles ne sont jamais soumises à CFE
• La location nue à usage professionnel : ces locations sont soumises à CFE. Cependant, si le chiffre d’affaire tiré de cette location est inférieur à 100 000 €, ce type de location est exonéré
• La location meublée à usage d’habitation : ces locations sont en principe soumises à la CFE. Néanmoins, s’il s’agit d’une location de longue durée de sorte que le loueur n’a pas la disposition du bien, il n’y aura pas de CFE sur le bien concerné

La location de locaux professionnels aménagés : ces locations sont en principe soumises à la CFE. Néanmoins, s’il s’agit d’une location de longue durée de sorte que le loueur n’a pas la disposition du bien, il n’y aura pas de CFE sur le bien concerné

Comment est calculée la CFE ?

Le calcul du montant de CFE : base minimum, chiffre d'affaires...

Le calcul de la CFE en SCI est basé sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l’entreprise au cours de l'année N-2. Pour la CFE en 2024, on utilise donc la valeur des biens utilisés en 2022. A titre d'exemple, voici le barème de la base minimum en 2023.

La CFE se calcule en multipliant la valeur locative cadastrale par le taux d’imposition retenu par la commune. Les taux sont fixés par les communes et revalorisés régulièrement de sorte que nous n’avons pas la possibilité de communiquer les taux 

Dans certains cas particuliers, la CFE ne sera pas calculée en fonction de la valeur locative mais en fonction du barème qui est fonction du chiffre d’affaires : c’est ce qui est appelé la cotisation minimum. Celle-ci s’applique dans les 3 cas suivants : 

• Lorsque la valeur locative de votre établissement principal est inférieur à la base minimum de la CFE fixée par la commune ⇒ CFE minimum au lieu de l’établissement principal.
• Vous avez uniquement un contrat de domiciliation commerciale ⇒ CFE minimum au lieu de domiciliation.
• Votre entreprise est uniquement domiciliée chez vous (convention de mise à disposition)⇒ CFE minimum au lieu d’habitation du client

Taux et abattements applicables à la CFE pour une SCI

Les entreprises relevant de la cotisation minimum et dont le chiffre d'affaires est inférieur à 5000 € sont exonérées de cotisation minimum de CFE.

Pour les autres, le seul abattement applicable est celui concernant l'activité de location nue à usage professionnel : ces locations sont soumises à CFE. Cependant, si le chiffre d'affaires tiré de cette location est inférieur à 100 000 €, ce type de location est exonéré.

Qui est exonéré de CFE ? 

Les seules sociétés exonérées de CFE sont celles qui sont dans leur première année d'activité. Ensuite, toute entreprise, tout statut juridique confondu, sont redevables de la CFE, néanmoins, si vous respectez certaines conditions, vous pouvez réduire la base d'imposition. 

Les différents cas de réduction de la base d’imposition

Voici quelques cas particuliers qui permettent d'obtenir une réduction de votre base imposable (à multiplier par le taux CFE)  : 

• Réduction de 30 % de la valeur locative des immeubles industriels (les entreprises concernées peuvent ainsi moduler le montant de leur acompte de CFE pour anticiper cette baisse, avec une marge d’erreur de 20 % exceptionnellement tolérée)
• Réduction en proportion du temps d'inactivité, pour les activités saisonnières (restaurants, cafés par exemple)
• Réduction pour certains artisans employant au plus trois salariés (réduction de 75 %, 50 % et 25 % selon le nombre de salariés dans l'entreprise)
• Réduction en cas d'implantation en Corse (abattement de 25 % sur la part perçue au profit des communes).

Vous l'aurez compris, il n'y a pas d'exonération concernant la CFE en SCI.

Comment remplir la déclaration CFE pour SCI ?

Vous devez effectuer une déclaration CFE en SCI avant le 1er janvier de l'année suivant la création de votre entreprise, en remplissant le formulaire mis à disposition sur le site impots.gouv.fr. Par exemple, si vous créez une entreprise en 2024, vous devrez effectuer votre déclaration avant le 1er janvier 2025. 

Il n'y a pas besoin de faire de nouvelle déclaration de CFE dans les années suivantes, sauf si un changement intervient dans votre situation susceptible de modifier le montant de votre cotisation (changement de la surface des locaux par exemple) ou pour informer de la cessation ou de la fermeture d'un établissement. Pour déclarer un changement, vous devez déposer une déclaration 1447-M avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.

Les informations à renseigner dans la déclaration initiale sont entre autres : 

• Dénomination ou nom et prénom
• Activité exercée (location, vente...)
• SIRET
• Code NACE
• Coordonnées du comptable de l'entreprise
• Détail de l'effectif de l'entreprise (salariés, apprentis...)
• Chiffre d'affaires
• Nature et superficies des locaux personnels et professionnels

Comment procéder au paiement de la CFE ?

Le paiement de la CFE peut être soit réalisé en une fois ou mensualisé, en ligne, sur le site des impôts, par carte bancaire. Pour un paiement de moins de 3000€ : paiement avant le 15 décembre sur le site des impôts, ou mensualisé.

Pour un paiement de plus de 3000€ : paiement mensualisé ou en 2 tranches. Voici le détail des 2 tranches :

• Un acompte égal à 50 % du montant de la CFE mise en recouvrement au titre de l'année précédente, avant le 15 juin
• Le solde de la CFE : au plus tard le 15 décembre de l'année, en déduisant l'acompte

Le paiement de la CFE peut s’effectuer de différentes façons : 

• un paiement en ligne (régime par défaut)
• ou un paiement à l’échéance (régime optionnel)
• ou un paiement par prélèvements mensuels (régime optionnel)

Dans le premier cas, le montant de CFE dû sera à payer directement en ligne avant le 15 décembre de l’année d’imposition. 

Si le montant de votre CFE de l’année dernière était égal ou supérieur à 3 000 €, vous serez tenu de verser un acompte à partir du 31 mai (date limite fixée au 15 juin). L’acompte sera égal à 50 % du montant de la CFE de l’année dernière. 

Le solde restant dû sera à acquitter à la date limite du 15 juin également. 

Dans le second cas, la totalité de la CFE dû sera prélevée sur le compte bancaire renseigné par vos soins sur votre compte professionnel au 15 décembre de l’année d’imposition. 

Dans le troisième cas, les prélèvements sont étalés sur une période de 10 mois, de janvier à octobre. Ils sont exécutés le 15 de chaque mois. Chaque mensualité représente le dixième du montant de CFE dû l'année précédente.

Quelle différence entre cotisation foncière des entreprises et taxe foncière ?

Il ne faut pas confondre CFE et taxe foncière, la différence est très simple : la CFE concerne uniquement les entreprises (y compris entreprises individuelles au nom de l'entrepreneur) qui utilisent des locaux pour l’exercice de leur activité, qu’ils soient propriétaires ou non. La taxe foncière concerne les particuliers propriétaires et entreprises propriétaires de locaux ou logements. La CFE est donc une taxe concernant l’utilisation d’un bien immobilier, tandis que la taxe foncière est une taxe concernant la propriété de ce dit bien. Néanmoins, vous pouvez être un particulier ayant placé ses propriétés dans une SCI dont vous êtes le gérant, dans ce cas, êtes-vous redevable de la CFE et de la taxe foncière à titre personnel ? Êtes-vous exonéré de taxe foncière si vous payez la CFE en SCI ? Vous n’êtes pas exonéré, mais c'est la SCI elle-même qui paye la taxe foncière sur les propriétés détenues et non vous à titre personnel. 

Comment optimiser la gestion de la CFE dans une SCI ?

Stratégies pour réduire ou éviter la CFE

Comme on a pu le voir, le coût de la CFE en SCI dépend de la valeur locative cadastrale du bien que vous utilisez, et également des taux fixés par les communes. Dès lors, le seul moyen de réduire la CFE serait de choisir un local situé dans une commune ou ces deux facteurs (valeur locative et taux) ou l’un des deux, sont intéressants. 

Faites appel à un expert-comptable comme Dougs pour la gestion fiscale d'une SCI. Et si des questions demeurent, n’hésitez pas à nous contacter afin que nos équipes puissent y répondre.

FAQ sur la CFE en SCI