Le déficit LMNP : explications et optimisation

Déficit LMNP : qu'est-ce c'est ?

Avant de présenter le déficit des locations meublées non-professionnelles (“LMNP”), il convient tout d’abord de rappeler la notion même de déficit ainsi que son utilité.

En principe, l’impôt sur le revenu est déterminé sur la base des revenus nets des contribuables, c’est-à-dire sous déduction des charges supportées en vue de la réalisation desdits revenus. En effet, le 1. de l’article 13 du Code général des impôts (CGI) prévoit : “Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu.”

Lorsque les recettes d’une catégorie sont inférieures aux dépenses y afférentes, il résulte de leur addition un résultat négatif que l’on nomme alors déficit. Les modalités d’imputation de tels déficits sur les autres revenus du foyer sont encadrées par le CGI et diffèrent notamment selon leur origine et leur caractère professionnel ou non.

La notion de déficit en LMNP correspond donc à la situation dans laquelle un propriétaire donnant son logement en location en meublé exerce cette activité sans avoir la qualité de professionnel et supporte des charges déductibles supérieures aux loyers perçus. 

Les conditions d’éligibilité au statut LMNP

En premier lieu, il est nécessaire de rappeler que le régime LMNP s’applique aux loueurs en meublés dont le total des loyers tirés de leurs locations est inférieur à 23 000 € ou aux autres revenus d’activité de leur foyer.

Dans le cas contraire, lorsque le total desdits loyers excède ces deux seuils, vous ne relevez pas du régime LMNP mais du régime des loueurs en meublé professionnel (LMP). Or, sous ce second régime, un certain nombre de règles quant à la détermination du résultat diffèrent de celles régissant le statut LMNP, de même que les modalités d’imputation des déficits.

Comment est calculé le déficit en LMNP ?

En second lieu, pour générer un déficit en LMNP, il faut que le montant des charges supportées au cours d’une année soit supérieur au montant des recettes encaissées au titre de cette même année. 

Il est par ailleurs indispensable de déclarer ses revenus LMNP sous un régime réel d’imposition pour générer un déficit, par opposition au régime dit “micro” que nous évoquerons ci-après.

En effet, au régime micro, il n’est pas tenu compte des charges réellement décaissées, car le revenu LMNP net imposable est déterminé après application d’un simple abattement forfaitaire au total des loyers perçus. Le résultat en micro LMNP ne peut donc jamais être déficitaire, quel que soit le taux de l’abattement applicable.

Prenons pour exemple le cas d’un propriétaire louant son bien meublé en longue durée. Il perçoit un total de 9 600 € de loyers au cours de l’année. Peu importe le montant des charges effectivement acquittées, sous le régime micro le résultat imposable résulterait donc de la seule application d’un abattement de 50% (taux dédié aux locations meublées classiques) : 9 600 - (9 600 x 50%), soit 4 800 € de résultat imposable.

Quelles sont les charges déductibles pour créer un déficit LMNP ?

L’essentiel des dépenses engagées dans le cadre de l’activité LMNP sont des charges déductibles. En voici quelques exemples :

• les charges d’entretien et de réparation ;
• les charges de crédit immobilier (frais de dossier, intérêts, etc.) ;
• les frais d’acquisition (honoraires, enregistrement, etc.) ;
• le petit mobilier et matériel ;
• les autres frais (frais de gestion, assurance, abonnements, expert-comptable, etc.).

Toutefois, le principal avantage du statut LMNP réside dans la possibilité d’amortir les composants du bien donné en location, contrairement aux revenus fonciers tirés des locations “nues”, c’est-à-dire hors meuble. En conséquence d’un niveau de charges déductibles plus important, la fiscalité d'une LMNP est plus faible que celle grevant les revenus fonciers.

Est-il possible de créer volontairement un déficit LMNP ?

S’il est possible de créer volontairement un déficit LMNP en multipliant les dépenses et les investissements amortissables pour que le total des charges soit supérieur aux recettes perçues, il faut cependant veiller à ce que l'ensemble de ces charges soient engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation : c’est l’une des principales conditions pour leur déductibilité. Si ce critère n’est pas respecté, l’administration sera en mesure de remettre en cause leur déductibilité et les conséquences d’une telle procédure peuvent être lourdes !

Quels formulaires fiscaux doivent être remplis pour déclarer un déficit LMNP ?

Les obligations comptables d’une activité LMNP sous un régime réel sont les mêmes que les autres entreprises commerciales. Il est donc tout d’abord nécessaire de remplir et télétransmettre une déclaration n°2031-SD, permettant de déterminer le montant du déficit réalisé.

Cette déclaration étant complexe, on vous conseille de faire appel à un expert du droit et du chiffre pour vous accompagner. C’est une prestation que nous proposons chez Dougs !

D’autre part, le montant du déficit devra être rappelé dans la déclaration personnelle d’impôt sur le revenu en mentionnant son montant aux cases 5NY à 5PY de la déclaration 2042 C PRO. Pensez également à indiquer le montant des déficits des années antérieures que vous n’avez pas encore pu déduire, en cases 5GA à 5GJ (pour la déclaration 2042 C PRO de l’année 2024). 

Quand déclarer le déficit LMNP ?

Au régime micro, la déclaration des recettes locatives a donc lieu en même temps que celles des autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu, soit au cours des mois d’avril et mai chaque année.

Pour les activités LMNP déclarées sous un régime réel, le dépôt de la liasse fiscale doit avoir lieu au plus tard le 2ème jour ouvré suivant le premier mai pour une clôture au 31 décembre. Si l’exercice comptable est clos à une date différente, le dépôt de la liasse susmentionnée doit intervenir sous 3 mois de la clôture. En outre, le résultat imposable ou le déficit reportable doit être rappelé dans la déclaration personnelle d’impôt sur le revenu, sous les mêmes délais donc que les loueurs en meublés soumis au régime micro.

Comment s'impute un déficit en LMNP ?

Les déficits en LMNP ne sont imputables que sur les bénéfices qui pourront être générés par l’activité LMNP au cours des dix années suivantes. 

Comment utiliser le déficit LMNP pour optimiser sa fiscalité ? 

Vous l’aurez compris, l’optimisation qui résulte des déficits en LMNP tient uniquement à l’absence d’imposition des loyers de leur année de constatation et à leur imputation sur les bénéfices ultérieurs de l’activité LMNP. Cependant, si vous avez parcouru l’article sur l’amortissement en LMNP et la particularité de son plafond de déduction, vous avez peut-être appréhendé une difficulté : les dotations aux amortissements non antérieurement déduites étant déductibles sans limitation de durée sur les exercices suivants, elles peuvent empêcher la réalisation d’un bénéfice sous le délai de dix ans et ainsi faire perdre le déficit reportable. 

Impact du déficit LMNP sur l’impôt sur le revenu global

Contrairement aux déficits tirés d’une activité LMP, un déficit en LMNP n’a aucun impact sur votre revenu global car il ne peut tout simplement pas en être déduit ! Un tel déficit ne permet donc pas de diminuer l’imposition grevant les autres revenus du foyer.

Les régimes disponibles pour profiter du déficit en LMNP

Le régime micro-bic

Comme vu en amont, le régime micro-LMNP conduit à faire abstraction des dépenses réellement engagées en les remplaçant par un abattement forfaitaire et ainsi ne permet pas de dégager un déficit.

Pour relever du régime micro-LMNP les recettes locatives tirées des locations meublées  ne doivent pas dépasser un certain seuil, dont le montant dépend des modalités de votre location : location longue durée, chambres d’hôtes ou loueurs en meublés de tourisme (au sein desquels il faut également vérifier si le bien est classé ou non).

Voici le récapitulatif des plafonds applicables (appréciés selon le total des loyers perçus au cours de l’année) :

• locations meublées classiques (longue durée) : 77 700 € ;
• location de chambre d’hôtes et de meublés de tourisme classés : 188 700 € ;
• location de meublés de tourisme non classés : 15 000 €.

Le taux de l’abattement applicable varie également selon le type de location, mais aussi, pour les seuls meublés de tourisme classés, en fonction de la zone dans laquelle ils se situent :

• locations meublées classiques (longue durée) : 50 % ;
• location de meublés de tourisme classés en zone tendue et de chambre d’hôtes : 71% ;
• location de meublés de tourisme classés non situés en zone tendue : 92 % ;
• location de meublés de tourisme non-classés : 30 %.

Le régime réel

En conclusion, seul un régime réel d’imposition de l’activité LMNP permet de réaliser un déficit. Il s’applique automatiquement si vous dépassez les plafonds de loyers susmentionnés, mais il est aussi possible d’opter spontanément pour un régime réel si vos recettes demeurent en deçà.

Quels sont les avantages et inconvénients comparés du régime réel et du micro-BIC pour un investisseur LMNP ?

Le principal avantage du régime réel réside donc dans la possibilité d’écraser les recettes locatives en tenant compte des charges réelles et des amortissements pratiqués, ce que ne permet pas le régime micro-BIC, pour lequel le résultat imposable est déterminé par application d’un abattement forfaitaire sur les loyers perçus.

Corrélativement, la détermination du résultat imposable au régime réel nécessite de recourir aux services d’un professionnel du chiffre pour la tenue de la comptabilité, ce qui représente un coût supplémentaire. À l’inverse, le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour la location meublée présente l’avantage de la simplicité : il faut seulement reporter les recettes encaissées sur la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu, le formulaire 2042 C PRO, dans les cases 5ND à 5ST selon le type de location et le déclarant qui exerce l’activité. 

Quel est le mieux entre un régime réel ou micro bic en LMNP ?

Dans la mesure où vous avez la possibilité d’opter pour un régime réel même si votre chiffre d’affaires vous permet de bénéficier du régime micro, la question se pose de savoir quel régime serait le plus intéressant entre micro-bic et réel.

La réponse tient de la comparaison du niveau de charges estimé en régime réel, amortissements compris, au montant de l’abattement applicable à votre location si vous restez au régime micro : lorsque ce niveau de charges est supérieur au dit abattement, vous avez tout intérêt à opter pour un régime réel puisque l’assiette imposable sera par conséquent inférieure. Dans le cas contraire, il vous sera donc préférable de rester au régime micro !

Comment passer du régime micro-bic au réel ?

Sauf à être exercée dès la création de l’entreprise, l’option pour un régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option s'applique. À titre d’exemple, pour être imposable selon un régime réel en 2025, il faut avoir opté pour ce régime avant l’expiration du délai de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année 2024.

Aucun formalisme particulier n’est imposé pour cette option, qui peut ainsi être exercée par envoi d’un simple mail à l’administration via la messagerie sécurisée de votre espace impôts.gouv. Elle sera valable un an et renouvelée annuellement par tacite reconduction.

Sous réserve de respecter les seuils applicables, il reste possible de dénoncer l’option pour revenir au régime micro. Cette dénonciation doit intervenir sous le même délai que l’option pour le régime réel, c’est-à-dire avant la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option s'applique.

Les limites légales et fiscales du déficit en LMNP

Quelles sont les conséquences d'une mauvaise déclaration du déficit LMNP ?

Si le déficit n’a pas été déclaré ou a été déclaré pour un montant inférieur à son montant réel, vous perdez du déficit reportable sur les bénéfices ultérieurs. Mais pas de panique, vous avez jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de réalisation du déficit pour déposer une déclaration rectificative !

En revanche, lorsque le déficit a été déclaré pour un montant supérieur à son montant réel, l'administration pourra en réduire le montant en cas de contrôle.  Par suite, dans l’hypothèse où il aurait été imputé sur des bénéfices LMNP, elle pourra vous réclamer le solde de l’impôt généré après réduction du déficit imputé !

Le déficit LMNP est-il limité par un plafond annuel ?

Si la déductibilité des dotations aux amortissements se trouve limitée par un certain plafond, il n’en est rien pour le déficit LMNP : sur le principe, le montant du déficit est illimité, tout comme son imputation sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes !

Le déficit LMNP peut-il réduire les prélèvements sociaux ?

Sous un régime réel, les prélèvements sociaux sont effectivement déterminés sur la base du bénéfice imposable tiré de l’activité LMNP. C’est pourquoi l’imputation d’un déficit antérieurement réalisé sur le bénéfice d’une nouvelle année réduit à proportion de son montant l’assiette des prélèvements sociaux.

Déficit LMNP et succession : comment cela se passe-t-il ?

En dehors du conjoint survivant qui conserve la moitié des déficits antérieurs issus de la location de biens relevant de la communauté, les déficits en report sont malheureusement perdus : les héritiers ne pourront reprendre les déficits constatés par le défunt même s’ils poursuivent l’activité LMNP à leur origine.

Le déficit LMNP peut-il être utilisé pour réduire l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ?

En raison du caractère non-professionnel du statut LMNP, cette activité locative n’a aucun impact en matière d’IFI. L’éventuel déficit issu d’une activité LMNP ne peut donc pas venir en réduction de cet impôt.

FAQ sur le déficit en LMNP