LMNP et Fiscalité : tous les avantages fiscaux à connaître

Qu'est-ce qu'une LMNP (location meublée non professionnelle) ?

Le LMNP est un statut qui vous permet d’investir dans l’immobilier meublé neuf ou ancien, avec, à la clé, des avantages fiscaux. En effet, le statut de LMNP vous permet de placer vos recettes dans la catégories des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au régime micro avec un abattement potentiellement important sur vos recettes locatives, ou d'opter pour le régime réel avec un amortissement comptable en LMNP conséquent en sus des charges réellement acquittées (déduction des charges de copropriété, honoraires d’agence, taxe foncière, etc.). 

Dans les deux cas, le LMNP peut être un bon investissement à long terme pour générer des revenus et rentabiliser votre achat immobilier.

Quelle est la fiscalité en LMNP ? Quels sont les 2 régimes fiscaux possibles en LMNP ? 

Comment déclarer les revenus de la location meublée non professionnelle ?

La fiscalité d’une LMNP va dépendre de votre choix de régime d’imposition entre micro-BIC ou régime réel (normal ou simplifié). 

Le régime micro BIC en LMNP

Le régime micro-BIC prévoit un abattement fiscal forfaitaire sur les revenus locatifs, dont le montant dépend du type de location. Par exemple, lorsque l’abattement est de 50%, cela signifie que vous n’êtes imposé que sur la moitié des loyers perçus !

Quel est le plafond maximal en LMNP ?

Désormais il faut bien vérifier les modalités de locations et les caractéristiques du bien pour connaître les plafonds applicables et les abattements qui en découlent. Le plafond est de 77 700 € de revenus par an pour les locations meublées classiques et l’abattement est alors de 50%. En les cas de location de chambre d’hôtes et de meublés de tourisme classés, le plafond est de 188 700 € et l’abattement forfaitaire s’élève à 71%. En outre, s’agissant des seules locations de meublés de tourismes classés, l’abattement est augmenté à 92% lorsque le bien n’est pas situé en zone tendue. Pour les meublés de tourismes non classés en revanche, la situation est moins avantageuse depuis la loi de finances pour 2024 : le seuil de recettes locatives au-delà duquel le régime micro BIC n’est plus applicable n’est que de 15 000 € et l’abattement est ramené à 30%.  

Les seuils de recettes locatives ainsi que les abattements dépendent ainsi des modalités de votre location. Il convient donc de distinguer la situation des loueurs meublés longue durée, les chambres d’hôtes et les loueurs en meublés de tourisme (au sein desquels il faut également vérifier si le bien est classé ou non ainsi que la zone dans laquelle il se situe).

Pour autant il convient de garder à l’esprit qu’il est fait abstraction des charges réellement décaissées et qu’aucun amortissement n’est pratiqué sous le régime micro, contrairement aux régimes réels.

S’agissant enfin des obligations déclaratives, le régime micro-BIC pour la location meublée présente l’avantage de la simplicité : vous devez seulement reporter les recettes encaissées sur la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu, formulaire 2042 C PRO, dans les cases 5ND à 5ST selon le type de location et le déclarant qui exerce l’activité. 

Le régime réel des locations meublées non professionnelle

Le régime réel des LMNP s’applique automatiquement si vous dépassez les plafonds de loyers susmentionnés. Mais il est également possible d’opter spontanément pour le régime réel simplifié si vos recettes demeurent en deçà.

Le régime simplifié permet de profiter d’un allègement des obligations comptables et déclaratives. Il est applicable à condition que le chiffre d’affaires tiré des locations n’excède pas 264 000 € (ou 840 000 € pour les meublés de tourismes classés ainsi que les chambres d’hôtes). Le régime réel normal s’applique obligatoirement lorsque ce dernier seuil est dépassé, ce qui implique alors la tenue d’une comptabilité complète.  

Sous ces deux régimes le résultat imposable est déterminé en diminuant les recettes locatives des charges réelles et des dotations aux amortissements calculés sur le bien immobilier. 

Comment déclarer ses revenus avec le régime réel en LMNP ? 

Il est tout d’abord nécessaire de remplir la déclaration n° 2031-SD. Cette déclaration est commune à l'ensemble des entreprises soumises à l'impôt sur le revenu selon un régime de bénéfice réel, qu'il soit normal ou simplifié. Cette déclaration étant complexe, il est conseillé de recourir à un professionnel du droit et du chiffre pour vous accompagner dans sa complétion. C’est évidemment une prestation que nous proposons chez Dougs ! 

Il est ensuite nécessaire de rappeler les résultats dégagés dans votre déclaration 2042 C PRO. En cas de bénéfices, les recettes doivent être portées aux cases 5NA à 5PA. Celles-ci seront automatiquement soumises aux prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine (17,2 %) et ajoutées aux autres revenus pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Lorsque l’activité locative génère un déficit, celui-ci doit être mentionné aux cases 5GA à 5GJ. Ils ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

Quel est le meilleur choix de régime entre le micro bic ou le réel en LMNP ?

Nous l’avons vu, si votre chiffre d’affaires vous permet de bénéficier du régime micro, vous avez toujours la possibilité d’opter pour un régime réel. L’arbitrage entre les deux régimes découle de la comparaison du niveau de charges estimé en régime réel, amortissements compris, au montant de l’abattement applicable à votre location si vous restez au régime micro. Lorsque ce niveau de charges est supérieur audit abattement, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel puisque l’assiette imposable sera par conséquent inférieure. Dans le cas contraire, il vous sera donc préférable de rester au régime micro !

Puis-je changer de régime pour ma LMNP ?

Sauf à être exercée dès la création de l’entreprise, l’option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option s'applique. A titre d’exemple, pour être imposable selon un régime réel en 2025, il faut avoir opté pour ce régime avant l’expiration du délai de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année 2024. 

Aucun formalisme particulier n’est imposé pour cette option, qui peut ainsi être exercée par envoi d’un simple mail à l’administration via la messagerie sécurisée de votre espace impôts.gouv. Elle sera valable un an et renouvelée annuellement par tacite reconduction.

Sous réserve de respecter les seuils applicables, il reste possible de dénoncer l’option pour revenir au régime micro. Cette dénonciation doit intervenir sous le même délai que l’option pour le régime réel, c’est-à-dire avant la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option s'applique.

Comment sont imposés les LMNP ?

Qu’importe le régime choisi, le bénéfice net retiré de l’activité locative sous le régime LMNP sera ajouté aux autres revenus de votre foyer soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dont les tranches vont de 0% à 45%.

Quels sont les avantages fiscaux de la LMNP ?

Outre la possibilité d’écraser les recettes locatives grâce à la pratique des amortissements sous le régime réel, le statut de LMNP est très avantageux d’un point de vue fiscal car il permet notamment de préserver l’application du régime des plus-values immobilières des particuliers. Sous ce régime, l’éventuelle plus-value imposable en cas de vente du bien précédemment donné en location est imposée après déduction d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention de l’immeuble. Autrement plus avantageux que le régime des plus-values professionnelles en principe lié aux revenus déclarés en BIC, nous analysons plus en détail les plus-values réalisées en LMNP quelques titres plus bas !

Comment bénéficier de la fiscalité du statut LMNP ?

Si le statut LMNP n’est pas des plus restrictifs, il existe plusieurs règles à respecter pour en profiter. Fiscalement, il est applicable à condition que le total des loyers issus de la location meublée n’excède pas 23 000 € ou votre autres revenus d’activités annuels.

Bien sûr, il faut également que votre bien soit meublé, c’est à dire garni des équipements nécessaires à l’habitation du bien en l’état. Une liste a d’ailleurs été établie par le gouvernement :

• Literie comprenant couette ou couverture ;
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Etagères de rangement ;
• Luminaires ;
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

De même, vous devrez déclarer votre activité de LMNP au préalable, car il est nécessaire de créer une entreprise individuelle. Depuis janvier 2023 la déclaration se fait directement en ligne sur le guichet de formalités des entreprises. 

Comment ne pas payer d'impôt sur les revenus en tant que LMNP (loueur meublé non professionnel) ?

La possibilité de ne pas payer d’impôt sur le revenu pour les recettes locatives dépend principalement de deux paramètres.

D’abord, vous ne paierez pas d’impôt sur vos recettes locatives si vous relevez de la tranche à 0% du barème d’impôt sur le revenu, et que l’ajout de ces revenus n’a pas pour effet d’en dépasser le seuil (11 294 € pour une part).

Lorsque vos revenus imposables excèdent ce seuil, vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu à raison de votre activité locative si celle-ci ne génère pas de bénéfices. Une telle situation n’est possible qu’au régime réel, lorsque le montant des charges et des dotations aux amortissements excède les loyers perçus au cours de l’année. Au régime micro, l’abattement étant un pourcentage appliqué à votre chiffre d’affaires, il est mécaniquement impossible de réaliser un déficit. 

Pourquoi il ne faut pas investir en lmnp ?

S'il peut y avoir des cas dans lesquels le LMNP peut être écarté au profit d’un autre type de location ou d’une autre forme d’exploitation, par exemple en louant au travers d’une société civile, il n'y a pas pour autant de contre-indications particulières. Tout dépend des projets et de la situation de chacun ! 

Quels sont les risques et les inconvénients du statut LMNP ?

Les inconvénients de la location meublée proviennent essentiellement de l’activité en elle-même. Les baux sont en général plus courts qu’en location nue, voire limités à une ou quelques nuits. Il est donc nécessaire de gérer les arrivées / départs des locataires de façon bien plus récurrente. Soit dit en passant, c’est également la raison pour laquelle l’activité LMNP est en général plus rentable ! De même, contrairement à la location nue, il est nécessaire de déclarer son activité en créant une entreprise individuelle comme nous l’avons vu ci-dessus. Enfin, au régime réel, il est indispensable de s’adjoindre les services d’un professionnel, ce qui implique des frais supplémentaires.

S’agissant des risques, il convient d’évoquer l’incertitude quant à la pérennité du statut LMNP. En effet, suite à l’essor des activités LMNP et des conséquences sur l’offre de logement dans certaines régions, il est possible que ce statut favorable finisse par être remis en cause. Le rapport Le Meur ou l’amendement n°CE47 débattu dans le cadre des propositions de réforme de la fiscalité locative en sont des exemples. Quoi qu’il en soit, nous n'avons à ce jour aucune visibilité quant à la probabilité de l'adoption d'une telle réforme par le corps législatif, ni de l'étendue des propositions qui pourraient être reprises.

Quelles sont les obligations comptables et fiscales de la LMNP ?

Les loueurs en meublés soumis au régime micro n’ont aucune obligation comptable dans la mesure où l’imposition est directement assise sur le total des recettes après déduction d’un abattement forfaitaire.

Pour les propriétaires soumis au régime réel en revanche, les obligations fiscales impliquent la tenue d’une comptabilité avec un bilan, un compte de résultat et des annexes.

Comment fonctionne la plus-value suite à un investissement via LMNP en cas de vente ?

Comme énoncé en amont, l’un des principaux atouts de l’activité LMNP réside dans l’application du régime des plus-values immobilières des particuliers en cas de cession de l’immeuble. 

Premièrement, il faut retenir que seules les cessions à titre onéreux sont susceptibles de générer une plus-value imposable, c’est-à-dire essentiellement les ventes et les apports en société.

Deuxièmement, si la pression fiscale et sociale sur la plus-value est élevée (17,2% de prélèvements sociaux, 19% d’impôt sur le revenu avec une éventuelle surtaxe de 2 à 6% si la plus-valus excède 50 0000 €), son calcul est favorable puisqu’il est fait abstraction des amortissements pratiqués. Habituellement, le contre-coup des amortissements imputés sur le résultat imposable est leur prise en compte lors de la cession du bien, ce qui a pour effet d'accroître le montant de la plus-value imposable.

Troisièmement, des abattements sont pratiqués sur la plus-value brute réalisée au titre de la vente. Ceux-ci conduisent à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Voici quelques exemples de dépenses déductibles en LMNP au régime réel : 

• Charges d’entretien et réparations ;
• Charges de crédit immobilier (frais de dossier, intérêts, etc.) ;
• Frais d’acquisition (honoraires, enregistrement, etc.) ;
• Le mobilier et matériel ;
• Les frais de travaux ;
• Les autres frais (frais de gestion, assurance, abonnements, expert-comptable, etc.) ;

Quelles cotisations sociales en LMNP ?

Attention, même si en LMNP vous n’avez pas le statut de loueur en meublé professionnel, dans certains cas vous pouvez être assujetti à des cotisations sociales TNS (travailleur non salarié). En principe, vous aurez de telles cotisations sociales en LMNP si vos recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € et que vous avez une activité de location meublée saisonnière, autrement dit de courte durée. 

FAQ sur la fiscalité et l'imposition des LMNP