Holding immobilier : guide complet des avantages et fonctionnement

Définition : c'est quoi une holding immobilière ?

Une holding immobilière est une société mère dont l'objectif principal est de détenir des parts dans des sociétés civiles immobilières (SCI), sociétés commerciales ou SCPI ayant un objet immobilier. Ce montage juridique permet de centraliser la gestion et la direction des actifs immobiliers détenus par les filiales. Concrètement, cela signifie que la holding possède des titres de participation dans plusieurs sociétés à objet immobilier, qui sont ses filiales.

Cette structure facilite également la mutualisation des ressources comme la comptabilité ou la gestion administrative. De plus, elle offre certains avantages fiscaux comme le régime mère-fille. Les holdings peuvent aussi opter pour le régime d'intégration fiscale, ce qui permet de compenser les bénéfices et les pertes des différentes filiales pour optimiser la fiscalité globale du groupe.

Les principes de fonctionnement d'une holding immobilière

La holding immobilière fonctionne par le biais de la détention de parts sociales dans plusieurs sociétés à objet immobilier.

Le principal mécanisme de financement repose sur la remontée des dividendes des filiales vers la holding. Ces dividendes peuvent ensuite être réinvestis dans de nouveaux projets immobiliers ou servir au remboursement des emprunts.

La gestion centralisée des ressources (comptabilité, gestion administrative, etc.) permet de réaliser des économies d'échelle. La holding peut également bénéficier de prêts bancaires plus conséquents grâce à sa structure consolidée et à la mutualisation des garanties.

Quel est l'intérêt d'avoir une holding immobilière ? Quels sont les avantages ?

Les avantages d'une holding pour investir dans l'immobilier sont nombreux.

Tout d'abord, la holding est idéale lorsque la capacité d'emprunt d'une personne physique ou d'une SCI est atteinte. Les banques peuvent être réticentes à accorder des prêts dans ces cas-là, mais une holding peut se porter garante des emprunts de ses filiales, facilitant ainsi l’accès au financement bancaire pour des SCI, par exemple.

Sur le plan fiscal, la holding bénéficie du régime mère-fille, qui évite la double imposition des bénéfices. En effet, 95 % des dividendes perçus par la holding sont exonérés d’impôt, à condition qu’elle détienne au moins 5 % du capital de ses filiales, lesquelles doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). De plus, la holding facilite la gestion de la trésorerie au sein du groupe. Les bénéfices générés par les filiales remontent à la holding sous forme de dividendes avec peu de fiscalité. La holding peut ensuite utiliser cette trésorerie pour financer de nouvelles acquisitions ou octroyer des prêts à ses filiales, optimisant ainsi les flux financiers.

Par ailleurs, les holdings détenant au moins 95 % du capital de leurs filiales peuvent profiter du régime d’intégration fiscale, qui permet de consolider les résultats des filiales. Cela réduit l’impôt global du groupe en compensant les bénéfices des filiales avec les déficits éventuels.

En outre, une holding facilite la gestion centralisée des actifs immobiliers. Elle permet de mutualiser les services administratifs, juridiques et financiers, réduisant ainsi les coûts opérationnels.

Enfin, ce type de structure est idéal pour la transmission patrimoniale. La holding simplifie la succession et permet d'anticiper la transmission des biens, tout en bénéficiant de dispositifs fiscaux avantageux.

Gestion locative via une holding immobilière

La gestion locative via une holding immobilière permet de centraliser la gestion des biens immobiliers détenus par différentes SCI, ce qui simplifie les processus administratifs et financiers. Cette centralisation facilite également la mise en place de stratégies de gestion uniformes.

En termes de fiscalité, la holding peut optimiser la déclaration des revenus locatifs et des charges, notamment via le régime de l’intégration fiscale, réduisant ainsi la charge fiscale globale. Une gestion locative efficace inclut :

• la recherche et la sélection des locataires ;
• la rédaction des baux et la réalisation des états des lieux ;
• la gestion des loyers et des charges.

Par ailleurs, la holding peut souscrire des emprunts pour financer de nouveaux investissements immobiliers via les filiales et en utilisant les revenus locatifs comme garantie. Cette capacité de levier financier permet d'augmenter le portefeuille immobilier tout en maintenant une gestion rigoureuse et centralisée.

Quels sont les inconvénients de créer une holding immobilière ?

Créer une holding en immobilier comporte certaines contraintes. Tout d’abord, sa gestion est plus complexe qu’une société classique, en particulier sur le plan comptable, où les obligations sont plus lourdes. De plus, si la holding est passive, c’est-à-dire sans activité commerciale, elle n’est pas soumise à la TVA et ne peut donc pas récupérer cette taxe sur ses achats.

Enfin, la création d'une holding n’est véritablement avantageuse que pour la constitution d’un patrimoine immobilier important. Si vous prévoyez d'acquérir seulement quelques biens, une simple SCI peut suffire en termes de rentabilité.

Comment monter une holding pour vos investissements immobiliers ?

Le choix de la structure juridique

Pour choisir la structure juridique d'une holding immobilière, plusieurs options s'offrent à vous : la société civile, la société par actions simplifiée (SAS) et la société à responsabilité limitée (SARL). Vous pouvez également monter une SASU ou une EURL si vous êtes seul associé.

Chacune de ces structures présente des avantages spécifiques. Par exemple, la SC est souvent privilégiée pour les projets purement immobiliers grâce à sa flexibilité en termes de gestion et d'optimisation fiscale. La SAS/SASU, quant à elle, permet une grande liberté dans la rédaction des statuts et offre des avantages fiscaux intéressants, notamment pour la distribution de dividendes. Enfin, la SARL/EURL est adaptée pour les activités commerciales et offre une protection juridique solide pour ses associés.

Le choix de la structure dépendra de vos objectifs patrimoniaux, du nombre d'associés et de la nature de vos investissements. N'hésitez pas à consulter un avocat fiscaliste ou un expert-comptable pour déterminer la structure la plus adaptée à votre situation.

Rédaction des statuts et dépôt du capital social

La rédaction des statuts doit inclure plusieurs mentions obligatoires, telles que la forme juridique de la société, la dénomination sociale, l'objet social, le siège social, ainsi que l'identité des associés et la répartition du capital social.

À noter que la création d'une holding spécialisée dans l'immobilier se fait de la même manière que pour une société classique, sauf que son objet social doit spécifier que son rôle principal sera "d'acquérir et gérer des titres de sociétés ayant un objet immobilier".

Une fois les statuts finalisés, ils doivent être signés par tous les associés. Ensuite, il faut procéder au dépôt du capital social. Le dépôt du capital de la holding peut être effectué auprès d'une banque ou d'un notaire.

Le dépôt des fonds doit être suivi de la délivrance d'une attestation de dépôt de capital. Cette attestation est essentielle pour l'immatriculation de la société dans le cas où la holding aurait la forme SAS/SARL et doit être incluse dans le dossier à soumettre au Guichet Unique de formalités des entreprises.

L'apport de biens immobiliers à la société holding

Conditions et modalités de l'apport en société

Pour réaliser un apport en nature de biens immobiliers à une holding, plusieurs étapes doivent être respectées. D'abord, une évaluation des biens par un commissaire aux apports est nécessaire pour garantir une valeur juste et éviter toute contestation.

L'inscription dans les statuts permet de formaliser l'apport et de préciser les modalités de répartition des parts sociales ou actions en contrepartie de cet apport.

Les principales conditions à remplir incluent :

• la rédaction d'un acte notarié pour les biens immobiliers ;
• le paiement des droits d'enregistrement, généralement de 5 % de la valeur des biens.

Il faut également s'assurer que les biens apportés sont libres de toute hypothèque ou obligation. Si les biens sont grevés de dettes, il faudra obtenir l'accord des créanciers pour procéder à l'apport.