Indemnité d'éviction en bail commercial : comment ça marche ?

Qu'est ce qu'une indemnité d'éviction en bail commercial : définition

Lorsqu'un entrepreneur signe un bail commercial, il bénéficie d'un droit au renouvellement. C'est un droit fondamental, qui dépend du régime des baux commerciaux. Le locataire a un droit de renouvellement de 9 ans pour un bail commercial. On parle même de “propriété commerciale”, car le propriétaire aura des difficultés à récupérer le local sans l'aval du locataire. 

Si le propriétaire décide de l'éviction du locataire, il doit dans la plupart des cas verser une indemnité. Cette indemnité, c'est l’indemnité d’éviction : le locataire est évincé du droit de renouvellement du bail. 

Une demande d'indemnité d'éviction doit être réalisée dans les 2 ans suivant la date de notification du congé par le bailleur ou de la réception du refus du renouvellement du bail. 

Indemnité d'éviction : calcul

Si un commerçant est installé dans une avenue populaire ou un quartier très fréquenté, la localisation de son enseigne va influencer la valeur de l'entreprise. Le déménagement aura donc pour effet une perte de clientèle, donc une perte de chiffre d'affaires. L'indemnité d'éviction doit donc, sur le principe, être à la hauteur de la perte de valeur, en prenant en compte de nombreux paramètres. Le lieu de déménagement et le coût du déménagement sont deux facteurs majeurs pour ce calcul. 

Comment chiffrer l'indemnité d'éviction en bail commercial ? 

Chiffrer l'indemnité d'éviction peut être complexe puisque ce processus demande de trouver un accord entre locataire et propriétaire sur la valeur du local et le coût du déménagement. Il est donc plus courant qu'un professionnel s'occupe de juger de la valeur du local en prenant en compte tous les paramètres (valeur moyenne du m² dans le quartier, CA de l'entreprise...).

Le montant du droit au bail (indemnité d'éviction)

En pratique, la valeur du “droit au bail” doit être calculée : 

• Frais de déménagement, réinstallation
• Fonds de commerce
• Droit d’entrée (pour racheter un bail pour déménager)
• Le CA moyen des entreprises dans la rue du local comparé à celui de la rue dans laquelle déménage le commerçant

Ceci n'est pas une liste exhaustive et les paramètres vont dépendre de la situation de l'entreprise (en ville ou à la campagne, avec ou sans concurrence localement...).

Indemnité à l'amiable ou par tribunal judiciaire

Il est possible de suivre le processus de l'indemnité d'éviction sans faire appel aux instances judiciaires. Cela demande un document écrit de la part du propriétaire, indiquant la somme et les conditions de paiement, envoyé en recommandé au locataire. Mais la plupart du temps, cette indemnité est négociée en saisissant le tribunal judiciaire, qui nommera un expert (expert-comptable, commissaire aux comptes...) pour juger de la valeur de l'entreprise et la valeur perdue suite au déménagement.

Droit d'éviction : quelles sont les exceptions et raisons valables ?

Dans certains cas, le propriétaire n'a pas à verser d'indemnité d'éviction pour le non-renouvellement du bail commercial. Il doit néanmoins justifier cette décision, qui est la conséquence de situations exceptionnelles, comme :

• Un comportement grave du locataire
• La reconstruction avec proposition d’autre local
• La démolition d’immeuble insalubre
• La reprise du local d’habitation qui fait partie du bail

La raison peut aussi être l'inexécution d'une obligation du locataire.

Que dit le code du commerce sur l'indemnité d'éviction (L145-14) ?

Le code du commerce indique clairement que l'indemnité d'éviction est une procédure obligatoire en cas de non-renouvellement du bail commercial, sauf exceptions.

Article L145-14 du code du commerce : "Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

Ce chiffrage mène souvent à des litiges (s’il n’y a pas d’accord amiable), ce qui demande la nomination d’un expert (commissaire aux comptes, expert comptable…). 

Notification d'éviction en bail commercial : quelles sont les règles ? 

Le bailleur doit prévenir le locataire du local commercial de la fin de bail et le non-renouvellement au moins 6 mois à l'avance. Cela passe par un courrier recommandé contenant une lettre de résiliation du bail commercial. A noter que pour éviter tout conflit, il est recommandé de négocier en amont l'éventuelle indemnité d'éviction. 

Quelles conditions pour recevoir une indemnité d'éviction ? 

Pour recevoir une indemnité d'éviction, vous devez correspondre à ces 3 critères :

• Vous venez de subir un refus de renouvellement
• Le refus de renouvellement n'est pas justifié par une raison valable légalement
• Avoir des preuves que cela a un impact vis à vis du prochain local commercial

Comment demander une indemnité d'éviction ? 

L'indemnité d'éviction doit être mentionnée sur un acte de fixation de l’indemnité et des modalités de paiement. En cas de litige sur le montant de l'indemnité d'éviction, il faudra saisir le juge judiciaire. Un expert sera nommé pour déterminer la somme que le propriétaire doit verser au locataire pour compenser le déficit que représente le déménagement de son entreprise. 

Comment éviter l'éviction ? 

Si vous respectez les obligations d'un locataire en bail commercial, il n'y a aucune raison de vous inquiéter d'une éviction. Néanmoins, certaines évictions sont inévitables, lorsque l'immeuble doit être détruit pour insalubrité ou une reconstruction est nécessaire avec une proposition de nouveau local par exemple. 

Comptabiliser l’indemnité d’éviction 

L’indemnité d’éviction est, comme tout mouvement de votre compte pro, à comptabiliser : voici comment ça marche. 

Indemnité d’éviction versée

Le plus souvent, l'indemnité d'éviction est versée par une entreprise propriétaire à un de ces locataires pour non-renouvellement du bail des locaux dont elle veut reprendre la disposition. Elle peut donc, dans la mesure où elle ne présente pas un caractère exagéré, être déduite des résultats de l'exercice au cours duquel elle a été versée. Il s’agit alors d’une charge exceptionnelle. Elle peut aussi faire l'objet d'un amortissement échelonné.

Indemnité d’éviction reçue

En fonction de sa nature, une double comptabilisation est envisagée. 

Une partie est affectée à un compte de « Produits des cessions d'éléments d'actif », pour la part couvrant la perte d'un élément d'actif ;

L’autre partie est comprise dans le résultat d'exploitation ( « Produits divers de gestion courante »), sauf si l'opération n'est pas liée à l'exploitation courante de l'entreprise. Dans ce cas, il s’agira d’un produit exceptionnel.

Comment déclarer une indemnité d'éviction ?

Indemnité d'éviction : quelle conséquence sur votre fiscalité ?

Du côté du propriétaire se pose alors la question de la déductibilité de l’indemnité d’éviction versée à l’ancien locataire, il existe deux cas de figure : 

• Soit l'indemnité d’éviction versée par le propriétaire a la nature d'un actif ou augmente la valeur de l'actif sous-jacent.

Tel est le cas lorsque le propriétaire entend par exemple  exercer l'activité du locataire évincé et donc reprendre sa clientèle (fonds de commerce) : elle constitue alors une immobilisation incorporelle (achat d'une clientèle) éventuellement amortissable. 

• Soit l'indemnité versée par le propriétaire a la nature d'une charge, car elle est liée à des coûts de redéploiement, comme par exemple la remise les locaux en location (bail commercial ou à usage d'habitation),dans ce cas, elle constitue une charge d'exploitation. 

La charge est dans ce cas déductible du résultat imposable du propriétaire sous réserve de ne pas constituer un acte anormal de gestion. Tel serait le cas si l'indemnité n'a pas de contrepartie pour le bailleur, est excessive ou bien n'a pas été acquittée dans l'intérêt du propriétaire.