Louer son appartement pendant les JO : le guide

Est-il légal de sous-louer son appartement ?

Vous voulez sous-louer votre appartement pendant les jeux olympiques ? Cela peut être une bonne idée mais attention : la situation n'est pas la même selon le type de location. 

Sous-location en logement vide ou meublé (studio, maison...)

En location de logement vide ou meublé, le locataire doit obtenir l'accord du propriétaire sur deux points : l'acte de sous-louer et le montant du loyer en sous-location. Le montant du loyer du bien ne peut pas être plus haut que celui fixé par le contrat de location déjà établi. Une fois l'autorisation validée, elle devra être transmise au locataire qui sous-loue ainsi qu'une copie du bail en cours du locataire d'origine. 

Sous-location en logement convention Anah

En location de logement convention Anah, le locataire peut sous-louer à une personne adulte handicapée. Cela demande de faire signer un contrat d'accueil familial. Ici aussi le locataire doit prévenir le propriétaire par l'intermédiaire d'un courrier recommandé avec accusé de réception. Néanmoins, l'autorisation du propriétaire n'est pas nécessaire.

Sous-location en logement loi de 48

Les logements construits avant 1948 tombent sous un régime différent. Le locataire doit toujours faire une demande d'autorisation au propriétaire par lettre recommandée. Néanmoins, le sous-locataire a toujours le droit du maintien du logement même si le locataire part. Aussi, le montant de la sous-location doit correspondre exactement au loyer du locataire. 

Sous-location en logement social

La sous location en logement social est strictement interdite, sauf location d'une partie du logement à certains profils (personne de plus de 60 ans ou personne handicapée). 

Les risques de la sous-location

Sous-louer un logement sans l'autorisation du propriétaire peut entraîner la résiliation du bail du locataire, celle du sous-locataire. En cas de condamnation, le locataire peut être amené à verser les loyers perçus de la sous-location ainsi que des dommages et intérêts s'il y a préjudice.

Comment louer ou sous-louer son appart pendant les jeux olympiques ? 

La première règle à respecter dans la location de courte durée d'un bien immobilier ou sous-location de tourisme, est que vous ne pouvez pas louer pendant plus de 120 nuitées par an. Au-delà, vous sortez du statut de résidence principale, et le logement passe en "meublé de tourisme" et votre fiscalité sera différente selon que vous soyez en LMNP ou LMP.

En location saisonnière, vous serez en régime d'imposition micro-bic (avec abattement de 50% des revenus annuels sous conditions) ou au régime réel automatiquement si vous dépassez le plafond de la micro-bic ou en cas d’option. 

En location de meublé de tourisme (plus de 4 mois par an), vous devrez faire certaines démarches : créer une entreprise, obtenir un SIRET, déclarer un début d'activité : vous devenez entrepreneur, et cela implique une imposition différente de celle d'un particulier. Pour plus d'information sur le sujet, n'hésitez pas à consulter nos articles sur la LMP, LMNP et la SCI. 

L'autorisation de la mairie de Paris et autres villes

Si vous louez un bien considéré "résidence secondaire", sachez que les mairies des grandes agglomérations (comme la mairie de Paris) sont de plus en plus nombreuses à demander aux propriétaires de les contacter pour réaliser une déclaration de location de tourisme, une "télédéclaration". Une fois la déclaration reçue, la mairie vous envoie un numéro d'enregistrement à faire paraître sur vos annonces. Si votre ville a instauré cette formalité administrative, attention, un défaut d'affichage de télédéclaration peut être puni d'une amende de 5 000€.

L'exception de la résidence principale

Si le logement est votre résidence principale, c'est-à-dire que vous en gardez l'exclusivité pendant 8 mois par an pour votre propre utilisation, vous n'avez pas à prévenir la mairie avec une télédéclaration de location touristique. 

Quelle méthode pour louer son logement pendant les JO de Paris : agence ou conciergerie ? 

Si vous ne souhaitez pas vous occuper de la recherche de locataire, vous avez deux options : faire appel à une agence ou une conciergerie ?

Louer un logement par agence

Une agence peut vous aider à promouvoir votre annonce et trouver d'éventuels locataires, et ce tout au long de l'année. Les tarifs sont variables mais on juge qu'une agence prend entre 20 et 30% de la somme du loyer pour les locations de tourisme. A ce prix néanmoins, l'agence s'occupe de faire visiter le logement, récupérer un dépôt de garantie, donner les clés et consignes à votre locataire. 

Louer un logement par conciergerie

En choisissant une conciergerie, vous transformez votre logement en véritable résidence de vacances puisque les services vont au delà d'une agence immobilière. En effet, une conciergerie s'occupe non seulement du règlement de la location, la caution, la délivrance des clés, mais aussi l'arrivée des locataires. En option, une conciergerie peut aussi faire le nettoyage et travailler sur le "house staging". Et pendant le séjour, une conciergerie peut proposer différents services : courses à domicile, organisation d'activité touristique, réservation de diner... Ce concept innovant donne un aspect "hôtel à la maison" qui peut différencier votre logement sur le marché. 

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Préparer votre logement

Cela semble évident, mais accueillir des touristes n'est pas la même chose qu'accueillir un locataire longue durée. Votre clientèle n'a pas beaucoup de temps pour s'installer et s'acclimater. Vous devez aménager l'espace, investir un minimum côté décoration, mobilier, équipement et trouver l'identité de votre logement.

Il s'agit non seulement d'offrir à vos invités une expérience plus marquante (et les fidéliser), mais aussi qu'ils n'aient pas à fouiller pour trouver certains essentiels comme les appareils électroménagers (machine à café, micro-ondes, four...). Enfin, petit bonus, un cadeau de bienvenue fait toujours bonne impression, aussi minime qu'il soit : des petits savons dans la salle de bain, une spécialité locale sucrée avec un mot de bienvenue sur le lit, etc...

Définir la politique de disponibilité et de prix

Vous pensez simplement louer votre logement en libre service pendant un mois en continu ou plus ? C'est peut-être une mauvaise idée ! Choisir des dates de disponibilité et créneaux de réservation maximums cohérents est essentiel. Si vous devez respecter la limite de 120 jours (soit 4 mois), vous devez aussi garder certains créneaux ou jours pour le ménage après l'état des lieux, récupérer les clés du dernier locataire, et préparer le logement pour un prochain locataire. 

Tout cela doit aussi être coordonné avec le calendrier des évènements, et ce qui fait sens. On privilégie les mardi/mercredi comme jours d'indisponibilité plutôt qu'un week-end, et on prévoit 2 jours de dispo avant tout évènement comme la période précédant la cérémonie d'ouverture des JO...

Il peut être aussi plus sage d'offrir de longs week-ends de disponibilités à un prix plus élevé qu'essayer de maximiser le "remplissage" à un prix très abordable. Dans tous les cas, il faut réfléchir aux règles de réservation : maximum de 3,5,7, 14 jours de réservation, prix de la nuit fixe ou réduction selon la durée, etc.... 

Concentrer sa promotion en un seul lieu (AirBnB, Booking...)

Une erreur que font souvent les loueurs de logement débutant est de poster une annonce sur plusieurs sites pour maximiser les chances d'avoir un locataire rapidement. Sur le principe, cela semble malin, mais en vérité, c'est la recette pour un cauchemar d'organisation ! En effet, si votre logement attire l'oeil, vous devez gérer ses disponibilités sur plusieurs sites en même temps, et entre temps, refuser des demandes puisque chaque annonce est séparée. C'est pourquoi on préfèrera viser un seul site avec une audience large (comme AirBnB ou Booking) que de multiples plateformes.