Qu'est-ce que le régime micro foncier et comment fonctionne-il ?

Définition : c'est quoi le régime micro foncier ?

Le régime micro-foncier s'adresse spécifiquement aux propriétaires-bailleurs de logements non meublés et permet de bénéficier d'un abattement de 30% sur vos revenus fonciers. Le régime micro-foncier permet également de faire une déclaration simplifiée de revenus, concrètement vous aurez juste à renseigner le montant de vos revenus fonciers (sans abattement) sur votre déclaration.

Toutefois, ce régime ne permet pas la déduction des charges réelles (travaux et charges). Ainsi, dans certains cas, notamment lorsque les charges dépassent 30% des revenus, il peut être plus intéressant d'opter pour le régime réel.

Quand peut-on opter pour le régime micro-foncier ? Quel est le plafond à ne pas dépasser ?

Le régime micro-foncier est ouvert aux propriétaires-bailleurs de biens immobilier non meublée dont les recettes annuelles n'excèdent pas 15 000 €. Ce plafond est valable pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Le choix du régime micro-foncier est irrévocable pour une période de trois ans. Si pendant cette période, vos revenus excèdent le plafond de 15 000 €, vous basculerez automatiquement vers le régime réel d'imposition.

Location meublée et régime micro foncier

Le régime micro-foncier ne s'applique pas aux logements meublés. En effet, les revenus tirés de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils relèvent donc de régimes d'imposition spécifiques : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-BIC s'applique si les recettes annuelles n'excèdent pas la limite de 77 700 € pour une location de logement meublé. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50%. Si vos charges sont supérieures à ce taux, il est possible d'opter pour le régime réel qui permet de déduire les charges réelles.

Quels sont les avantages et inconvénients du régime micro foncier ?

Abattement forfaitaire de 30%

L'abattement forfaitaire de 30% est l'un des principaux avantages du régime micro-foncier. Cette déduction automatique est appliquée sur le montant brut des loyers perçus annuellement. Cet abattement est censé couvrir l’ensemble des charges et dépenses liées à la gestion du bien immobilier (entretien, réparations, assurance, etc.). Ainsi, le propriétaire n'a pas à justifier des frais réels engagés.

Cependant, cette modalité de déduction implique que vous ne pouvez pas imputer de charges supplémentaires. Cette particularité peut rendre le régime micro-foncier moins intéressant si les charges réelles dépassent 30% des revenus locatifs. Dans ce cas, l'option pour le régime réel, permettant la déduction des charges réelles, serait préférable.

Taux d'imposition avantageux

Le taux d'imposition dans le régime micro-foncier se calcule sur 70% des revenus fonciers bruts, suite à l'abattement de 30%. Cela signifie que seuls 70% du montant total des loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Toutefois, le taux d'imposition effectif dépend du taux marginal d'imposition du contribuable, qui est déterminé en fonction du barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il faut donc bien comprendre votre propre taux marginal d'imposition pour évaluer l'impact du régime micro-foncier sur votre situation fiscale.

Facilité de déclaration

Le régime micro-foncier est souvent apprécié pour la simplicité de sa déclaration. En effet, contrairement au régime réel, il n'est pas nécessaire de détailler et justifier les charges. Ainsi, vous n’avez à déclarer que le montant brut des loyers perçus pendant l’année. Il s'agit ici d'un gain de temps non négligeable, particulièrement intéressant pour les investisseurs locatifs ayant de « petits revenus ».

Optimisation fiscale

Plusieurs stratégies peuvent être adoptées pour minimiser votre charge fiscale :

• Si vos charges réelles sont inférieures à 30% de vos revenus fonciers, le régime micro-foncier est généralement le plus avantageux. En effet, grâce à l'abattement forfaitaire de 30%, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sans avoir à justifier de vos charges.
• Si vos charges dépassent ce seuil, il peut être plus intéressant de renoncer au régime micro-foncier et de choisir l'option pour le régime réel simplifié.
• Par ailleurs, le choix entre ces deux régimes peut également dépendre de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme. Par exemple, si vous prévoyez d'effectuer des travaux de rénovation importants, le régime réel peut vous permettre de déduire ces coûts.

Comment déclarer vos revenus en micro foncier ?

La déclaration des revenus en ligne est obligatoire si votre résidence principale dispose d'un accès à internet et que vous pouvez effectuer votre déclaration en ligne.

Si vous réalisez une déclaration papier, celle-ci se fait via le formulaire 2042 de déclaration de revenus.  Le montant brut des loyers encaissés pendant l'année doit être indiqué dans la case 4BE. Le montant brut correspond aux loyers perçus avant toute déduction des frais liés à la gestion de votre bien immobilier. Pour les revenus fonciers de source étrangère, vous devez les déclarer dans la rubrique 4BK.

La déclaration de vos loyers perçus en micro-foncier est simplifiée, car il n'est pas nécessaire de détailler les charges ni de fournir des justificatifs. L'abattement forfaitaire de 30% sera appliqué automatiquement sur le montant que vous avez déclaré.

Calcul de l'impôt sur le revenu

Pour calculer l'impôt sur le revenu dans le cadre du régime micro-foncier, il faut multiplier la part imposable des revenus fonciers, soit 70% du montant brut déclaré, par votre taux marginal d'imposition.

Exemple : si votre revenu foncier brut est de 20 000 €, l'abattement de 30% s'applique, ce qui donne une base imposable de 20 000 € x 70% = 14 000 €. L’IR s’appliquera donc sur la base de 14 000€.

Les prélèvements sociaux (CSG-CRDS), au taux de 17,2%, s'appliquent également sur la base imposable. Ils s'ajoutent donc à l'impôt sur le revenu. Dans notre exemple, ils s'élèveraient à 14 000 € x 17,2% = 2 380 €.

N'oubliez pas que ce calcul est simplifié et ne prend pas en compte d'autres éléments qui pourraient influencer le montant final de votre impôt, comme les autres revenus de votre foyer fiscal, la situation familiale, etc. Mieux vaut faire appel à un professionnel comme Dougs pour une évaluation précise de votre situation.

Quel est le plus avantageux entre le régime micro-foncier ou réel ?

Le régime micro-foncier est généralement plus avantageux pour les propriétaires dont les charges sont relativement faibles (moins de 30% des revenus locatifs). Pour rappel, ce régime offre un abattement forfaitaire de 30% et une déclaration simplifiée.

L'option pour le régime réel peut être pertinente si vos charges déductibles sont significatives. C'est notamment le cas si vous envisagez de réaliser des travaux de rénovation ou d'amélioration sur votre bien immobilier puisque ces charges peuvent être déduites en totalité sous le régime réel.

Dans le cas où vous avez un emprunt en cours pour l'achat de votre bien immobilier, le régime réel peut aussi être intéressant car il permet la déduction des intérêts d'emprunt. Cette déduction peut vous permettre de réduire votre revenu foncier imposable et donc votre impôt.

Par ailleurs, le régime réel est le seul à permettre la création d'un déficit foncier. Si vos charges déductibles sont supérieures à vos loyers encaissés, vous pouvez créer un déficit foncier qui sera déductible de votre revenu global, dans la limite de 10 700€ par an. Ce déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Enfin, si vos revenus locatifs dépassent la limite de 15 000€ par an, le passage au régime réel devient obligatoire.