Tout comprendre sur l'achat d'une résidence principale en SCI

Définition de la résidence principale

La résidence principale est le logement que le propriétaire et sa famille occupent de façon habituelle et effective.

Les différents types de SCI et leurs usages

Il n'existe qu'une seule forme juridique de SCI, à laquelle on attribue différentes caractéristiques selon les objectifs des associés. 

Par exemple, une SCI peut être organisée pour gérer ou louer des biens immobiliers (locaux professionnels, habitations).

SCI de gestion ou de location

C’est le modèle classique, permettant de gérer ou de louer des biens immobiliers (locaux professionnels, habitations). Elle est utilisée pour générer des revenus réguliers par la location de biens, et les bénéfices sont répartis selon la part détenue par chaque associé. Si des biens meublés sont loués et représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires, l’impôt sur les sociétés (IS) devient obligatoire, plutôt que l’impôt sur le revenu (IR).

SCI familiale

La SCI familiale permet de gérer des biens au sein d’une famille (jusqu’au 4e degré). Elle offre une solution pour la gestion patrimoniale et facilite la transmission de biens immobiliers, en permettant notamment des avantages fiscaux lors de successions. Elle évite aussi les problèmes d'indivision.

SCI construction-vente (SCCV)

Unique en ce sens qu'elle permet l’achat, la construction et la revente de biens immobiliers. La SCI est dissoute dès que son objectif est atteint. Bien que l’activité soit commerciale, elle reste soumise à l’impôt sur le revenu (IR), sauf si les conditions spécifiques sont réunies pour un passage à l’impôt sur les sociétés (IS).

SCI d’attribution

Idéale pour des projets de grande envergure, SCI d'attribution permet aux associés de constituer un patrimoine immobilier commun, puis de partager la propriété selon l’apport de chacun. Chaque associé reçoit un bien ou un lot d’un bien spécifique, et la SCI se dissout une fois le partage effectué.

SCI agricole

Elle est dédiée aux agriculteurs souhaitant mutualiser des ressources (financières, matérielles, humaines) pour faire face aux défis de financement ou faciliter la transmission de l’exploitation agricole aux héritiers.

Acheter une maison pour une résidence principale en SCI : avantages et inconvénients

Les avantages

Acheter une résidence principale en Société Civile Immobilière (SCI) permet de transférer la propriété d'un bien immobilier à la société, ce qui facilite sa gestion et sa transmission. Ce mécanisme peut être particulièrement intéressant dans certaines situations familiales ou matrimoniales. Voici quelques avantages à considérer pour les couples et la transmission du patrimoine.

Acheter en SCI en couple

Lorsque deux personnes souhaitent acquérir un bien immobilier ensemble, elles peuvent opter pour un achat en indivision. Toutefois, ce régime impose une gestion collégiale, où chaque décision importante doit obtenir l'accord de tous les co-indivisaires. En cas de désaccord, cela peut bloquer certaines démarches. Une alternative à cette situation est l’achat via une SCI, permettant à chaque membre du couple de détenir des parts sociales, ce qui assouplit la prise de décisions.

Dans le cadre d’un mariage, par exemple, l’acquisition en SCI permet de personnaliser la répartition de la propriété, contrairement à l'indivision où chaque acquéreur détient une quote-part proportionnelle à son apport financier lors de l'achat (par exemple 30/70 ou 40/60). Les couples non mariés, comme les partenaires pacsés ou les concubins, peuvent également trouver dans la SCI une solution pour sécuriser l’avenir, notamment en cas de décès d’un partenaire. En intégrant des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI, comme la clause d'agrément, les partenaires peuvent éviter que le logement soit transmis à une personne extérieure en cas de décès.

contrairement à l'indivision où chaque acquéreur détient une quote-part proportionnelle à son apport financier lors de l'achat (par exemple 30/70 ou 40/60).

Par ailleurs, une SCI peut être utilisée pour la construction d'une résidence principale. Elle permet de financer l'achat du terrain ainsi que la réalisation de la maison, tout en devenant propriétaire du bien immobilier une fois l’opération terminée. De plus, le démembrement croisé des parts de la SCI constitue une solution efficace pour protéger le conjoint survivant en cas de décès de l'autre partenaire.

La SCI et le divorce

L’un des avantages d’acheter une résidence via une SCI est la séparation des biens immobiliers des patrimoines individuels des associés. En cas de séparation, la propriété du bien appartient à la SCI et non directement aux époux, ce qui évite qu’il soit soumis aux règles classiques du partage conjugal.

Dans le cadre d’un divorce, la répartition ne porte pas sur le bien immobilier lui-même, mais sur les parts sociales détenues par chaque époux. Cela peut simplifier la gestion des actifs : l’un des conjoints peut conserver la SCI en rachetant les parts de l’autre, ou bien les époux peuvent décider de vendre la société. Cette structure permet ainsi d’éviter certaines contraintes liées au partage d’un bien immobilier détenu en indivision.

Pour la transmission du patrimoine

Une SCI familiale, qui réunit des membres d’une même famille, est particulièrement adaptée pour la gestion et la transmission de la résidence principale. Ce type de SCI offre des avantages notables par rapport à l’indivision classique, notamment en cas de désaccord entre héritiers. La SCI permet de clarifier les règles de gouvernance et de prendre des décisions de manière plus fluide.

L'un des principaux avantages d’une SCI familiale est la possibilité de transmettre progressivement le patrimoine immobilier, notamment grâce aux cessions de parts sociales. Les parents peuvent, de leur vivant, effectuer des donations à leurs enfants ou petits-enfants, tout en continuant à occuper leur domicile. Cela permet de réduire les droits de succession, car les donations peuvent être effectuées dans les limites des exonérations fiscales (jusqu’à 100 000 € par enfant, renouvelables tous les 15 ans).

Perte d'avantages fiscaux

L’un des principaux inconvénients réside dans l'impossibilité, dans certains cas, de bénéficier de certains avantages fiscaux réservés aux propriétaires en nom propre. Par exemple, en cas d’imposition à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale, prévu par l’article 973 du Code général des impôts, ne s’applique pas lorsque le bien est détenu par une SCI de gestion. En effet, les titres de sociétés civiles détenant des biens immobiliers, même si ces derniers constituent la résidence principale des associés, sont exclus de cet abattement. Toutefois, dans le cas d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (SCI IR) et dont les associés occupent le bien en résidence principale, ça permet l'application de l'abattement.

De plus, en cas de décès d’un associé de la SCI, l’abattement de 20 % sur les droits de succession, prévu par l’article 764 bis du Code général des impôts, ne s’applique pas lorsque le bien est détenu par la société. Cet avantage fiscal, qui concerne la transmission d’une résidence principale occupée par le défunt et son conjoint ou ses enfants, est exclu lorsque la propriété juridique est celle d’une SCI, l’administration fiscale considérant que le bien appartient à la société et non directement à l’associé décédé. Ce manque d’exonération peut ainsi entraîner un alourdissement des droits de succession pour les héritiers.

Risques pour le conjoint survivant

Un autre point délicat concerne la situation en cas de décès d'un des membres du couple. Si des clauses spécifiques ne sont pas incluses dans les statuts de la SCI, le conjoint survivant pourrait se retrouver dans l'incapacité de continuer à occuper la résidence principale. Pour éviter ce problème, il est nécessaire d’ajouter des clauses particulières dans les statuts de la SCI, comme le démembrement des parts sociales, afin de sécuriser la jouissance du bien par le survivant.

Taxation des plus-values et insaisissabilité

Dans certains cas, la SCI ne permet pas d'exonérer les plus-values lors de la cession du bien immobilier, ce qui peut représenter un coût important si la valeur du bien a augmenté au moment de la vente. Sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR), le calcul des plus-values bénéficie de certaines exonérations et abattements, notamment après une détention prolongée, alors qu’en cas d’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS), le traitement des plus-values est différent et souvent moins avantageux fiscalement.

La nécessité d'une bonne rédaction des statuts

Ces inconvénients soulignent l'importance d'une réflexion approfondie avant de recourir à la SCI pour l’achat de votre résidence principale. Il est essentiel de consulter un professionnel du droit pour bien rédiger les statuts de la SCI, en prévoyant des règles de fonctionnement claires, adaptées à votre situation.

Attention à l’abus de droit

Il est crucial de ne pas créer une SCI uniquement pour profiter d'avantages fiscaux. Par exemple, essayer de bénéficier de l’imputation de déficits fonciers sur une résidence principale détenue via une SCI soumise à l'IR peut être perçu par l'administration fiscale comme une opération abusive. La SCI doit avoir une véritable finalité économique et patrimoniale, et son montage ne doit pas être motivé uniquement par des considérations fiscales, sous peine de sanctions.

Mettre sa résidence principale en SCI

Avant d’opter pour une Société Civile Immobilière (SCI) pour votre résidence principale, il est essentiel de comprendre son mode de fonctionnement.

• La résidence principale est le lieu où vous résidez pendant plus de huit mois par an.
• Une SCI est une société permettant à plusieurs personnes d’acheter et de gérer ensemble un bien immobilier. Ce statut facilite la gestion du patrimoine, réduit certains frais et évite les contraintes de l’indivision. Il est souvent utilisé par les familles ou les investisseurs.

Dans le cadre d'une SCI imposée à l'IR, les associés peuvent occuper le bien gratuitement. S'ils choisissent un autre régime, notamment l'impôt sur les sociétés (IS), cette possibilité d'occupation gratuite n'est pas applicable et les associés devront, en principe, verser un loyer à la société.

Ainsi, il est envisageable d’intégrer votre résidence principale à une SCI, mais cette solution doit être évaluée au regard de votre situation personnelle et de votre régime matrimonial.

Comment mettre sa résidence principale dans une SCI ?

Si vous souhaitez que votre résidence principale soit détenue par une SCI, la première étape consiste, bien sûr, à créer cette société. Une question courante se pose alors : quand est-il préférable de créer la SCI ? Faut-il la constituer avant l’acquisition de la maison, ou est-il possible d’ajouter un bien déjà acheté à une SCI par la suite ?

À quel moment créer la SCI ?

La création de la SCI peut intervenir à différents stades de votre projet immobilier. Voici les principales options :

Création avant l'achat

Si vous décidez, en couple ou en famille, de créer une SCI avant l'achat de votre résidence principale, la société acquiert directement le bien immobilier.

Création après l'achat

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, il est possible de constituer une SCI après l'achat en apportant le bien immobilier à la société. En contrepartie de cet apport, vous recevrez des parts sociales proportionnelles à la valeur de votre bien. Attention toutefois, cette opération peut entraîner une plus-value imposable ainsi que des frais liés à la mutation du bien.

Dans le cadre d'une SCI soumise à l'IR, le bien immobilier peut être mis à disposition pour votre occupation de deux manières :

• à titre gratuit : dans ce cas, aucune charge ne pourra être déduite par la société ;
• en contrepartie d’un loyer : si vous décidez de vous louer le logement, un bail sera nécessaire et le loyer doit être fixé au prix du marché. Bien que cette solution permette à la SCI de déduire certaines charges, telles que les frais d’entretien et de travaux, elle peut également générer un supplément d'impôt sur le long terme et entraîner la perte de certains avantages fiscaux évoqués précédemment.

Les formalités pour créer une SCI

La création d'une SCI nécessite de suivre plusieurs étapes essentielles pour en assurer la conformité juridique. Voici les principales démarches à accomplir :

1. rédaction des statuts : cette étape est cruciale, car les statuts de la SCI définissent les règles de fonctionnement et de gestion de la société, y compris la manière dont le bien immobilier sera géré ;
2. ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI : un capital social devra être déposé sur ce compte. Ce capital représente la base de la société ;
3. publication de l’avis de création dans un journal d'annonces légales : pour informer le public de la constitution d'une SCI, vous devez publier un avis officiel dans un journal habilité ;
4. dossier d’immatriculation : enfin, vous devrez constituer un dossier pour immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Bien que ces démarches puissent paraître complexes, il est possible de se faire accompagner par un professionnel du droit pour assurer leur bonne réalisation. De plus, certaines démarches, telles que l'immatriculation, peuvent être effectuées en ligne.

Apporter votre résidence à la SCI

Si vous décidez d’apporter votre résidence principale à la SCI, il est important de noter que, même si le bien appartient en propre à un des époux, l’accord de l’autre conjoint est nécessaire. Cet apport en nature exige la rédaction d’un acte notarié ou des statuts de la société, ainsi que des formalités essentielles de publicité foncière pour informer les tiers.

La valeur de votre résidence sera intégrée dans le capital de la SCI, et en contrepartie, vous recevrez des parts sociales dans la société. La SCI devient alors la propriétaire du bien immobilier, et vous en devenez associé, participant à la gestion de la société.

Quel intérêt de mettre sa résidence principale en SCI ?

Pourquoi mettre sa résidence principale dans une SCI ?

Les avantages pour le couple

Si un couple n’a pas signé de contrat de mariage, il est soumis au régime légal de la communauté, ce qui signifie que tout bien immobilier acquis sera partagé à parts égales entre le époux. Créer une SCI pour acquérir votre résidence principale permet de contourner cette règle. Dans ce cas, c’est la société qui devient propriétaire du bien, et la répartition des droits se fait selon les parts sociales détenues par chaque associé.

Dans le cadre d'une SCI, un couple non marié protège également mieux le conjoint survivant en cas de décès. En effet, les droits liés au logement entre époux sont régis par le Code civil, mais ils ne s’appliquent pas aux partenaires de pacs ou en union libre.

• 50 % du capital social de la SCI ;
• la nue-propriété de ses propres parts sociales ;
• l’usufruit des parts sociales de son conjoint.

Définitions :

• usufruit : droit d’utiliser un bien sans en être propriétaire ;
• nue-propriété : droit de disposer d’un bien, sans pouvoir en jouir ;
• pleine propriété : combinaison de l’usufruit et de la nue-propriété.

Ainsi, au décès d’un époux, le conjoint survivant bénéficie de l’usufruit des parts du défunt, lui permettant de continuer à vivre dans la résidence principale. Les enfants héritent de la nue-propriété.

Optimisation de la succession et de la transmission du patrimoine

L’un des principaux atouts de la SCI est la facilité de transmission du patrimoine immobilier. Lorsqu’un bien est détenu en nom propre, il ne peut être donné qu’une seule fois à ses enfants, et la transmission est alors soumise aux droits de mutation (taxes sur les donations et successions).

Mais avec une SCI, il est possible de transmettre progressivement les parts sociales aux enfants, ce qui permet d’éviter le paiement de droits de succession à chaque transmission.

De plus, les statuts de la SCI permettent d’organiser la gestion du patrimoine en cas de décès, en limitant les conflits entre héritiers.

Optimiser la fiscalité

Comme pour les investissements locatifs, la création d’une SCI pour une résidence principale offre la possibilité de choisir le régime fiscal applicable aux revenus générés par l’immobilier. Cela permet aux associés de choisir entre :

• l’impôt sur le revenu (IR) ;
• l’impôt sur les sociétés (IS).

Si le bien est loué à titre onéreux, le régime de l’IR permet de déduire les charges de la société des autres revenus des associés si elles excèdent les loyers reçus.

En cas de mise à disposition gratuite et sous réserve d'une imposition  à l’IR, l’imposition est simplifiée : la SCI doit simplement remplir le formulaire 2072-S-SD lors de sa création.

Exonération sur la plus-value immobilière

En cas de vente d'une résidence principale détenue en nom propre, la plus-value réalisée est exonérée d’impôt. Pour une SCI, la situation diffère selon le régime fiscal choisi :

• sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR) : si la résidence est mise à disposition gratuitement, la plus-value peut être exonérée d’impôt, comme pour un particulier ;
• sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) : si le bien est loué à titre onéreux, la vente sera soumise au régime des plus-values professionnelles, et les bénéfices seront imposés dans le cadre de l’IS, sans tenir compte de la durée de détention.

FAQ sur l'achat d'une résidence principale en SCI