Tout savoir sur le fonctionnement d’une SCI familiale

Définition : que veut dire « statut SCI familiale » ?

La SCI familiale est un statut juridique de société que l’on nomme également « Société Civile Immobilière familiale ». Le fonctionnement d’une SCI familiale convient parfaitement aux membres d’une même famille (devenus associés propriétaires) qui désirent faciliter la gestion et la transmission de l’ensemble de leurs biens immobiliers en commun.

C’est idéal pour la succession car en faisant ça, vous éviterez les terribles règles de l’indivision. Par conséquent, la SCI familiale est une option très courante, et une alternative intéressante pour partager sereinement l’usufruit du ou des biens immobiliers familiaux.

À quoi ça sert d’entrer en SCI familiale ? Comment ça fonctionne ?

Une SCI familiale est une société créée par au moins deux personnes ayant un lien de parenté ou d’alliance. Il n’y a pas de limite au niveau du nombre maximum d’associés.

La Société Civile Immobilière familiale devient propriétaire du bien immobilier. Chaque membre de la famille ayant apporté sa quote-part de l’immeuble récupère des parts sociales de la SCI familiale correspondant à son apport. Voici les différents types d'apport :

• Apport en numéraire ;
• Apport en amenant une somme d’argent ;
• Apport en nature ;
• Apport d’un immeuble par exemple.

La gestion des biens immobiliers devient donc commune.

Pour mettre en place une SCI familiale, la rédaction des statuts est une étape incontournable, comme pour toute création d’entreprise. Il est important de bien définir le rôle de chacun en passant par un notaire ou un acte sous seing privé, pour éviter tout conflit avec les membres de la famille. Le gérant sera nommé dans cet acte. Les statuts déterminent le fonctionnement de la SCI familiale, les modalités de direction et de prises de décisions.

Le gérant d’une SCI : seul ou à plusieurs ?

Une SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants pour les affaires de tous les jours. La durée de leur mandat est fixée dans les statuts.

En revanche, acquérir un nouveau bien immobilier ou contracter un emprunt sont des décisions plus importantes. Ces dernières appartiennent aux associés qui se réunissent dans le cadre d’assemblées générales et décident selon la majorité fixée dans les statuts de la SCI.

Le fonctionnement d’une SCI familiale pour l’immobilier

Pour acheter un bien immobilier, il peut être intéressant de créer une SCI à caractère familial. Cela permet d’acheter en commun un bien de plus grande valeur mais aussi d’assurer une transition du patrimoine plus facile en réduisant les droits de succession mais surtout en évitant les règles de l'indivision. En prévoyant une répartition spécifique de la propriété des parts, on évite des conflits. Attention, avant de vous lancer, il faut bien sûr prévoir les étapes clés de création et les coûts de la SCI.

L’achat d’une résidence principale en SCI familiale

Il est possible d’acheter sa résidence principale au travers du fonctionnement de la SCI familiale :

• Pour un couple marié, ça permet de contourner les règles du régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts qui prévoit que tous les biens acquis postérieurement au mariage sont détenus en commun par le couple. Avec la SCI, les parts peuvent être réparties inégalement entre les époux ;
• Pour un couple pacsé ou en concubinage, ça permet d’assurer la protection du conjoint survivant. Sans ça, ce dernier n’aurait aucun droit sur le logement. Il conviendra d’appliquer la règle du démembrement croisé qui permet à chacun des associés de détenir 50 % des parts sociales en nue-propriété et les autres en usufruit. Au moment du décès, le survivant bénéficie ainsi de la pleine jouissance du bien. Les héritiers ne reçoivent que la nue-propriété.

Les biens immobiliers acquis au travers du fonctionnement de la SCI familiale peuvent être loués en nu ou en meublé. Dans un premier temps, ça permettra de rembourser l’emprunt souscrit pour l’achat, et ensuite de générer un complément de revenus pour les associés et de profiter de la fiscalité avantageuse de la SCI.

• Déficit foncier : à l’IR, vous pourrez déduire le déficit foncier sur les revenus de même catégorie ;
• Déduction de l’amortissement du bien : en SCI à l’IS, vous pourrez amortir le bien immobilier, ce qui générera du déficit et vous permettra de ne pas payer d’impôt les premières années.

La location meublée en SCI familiale

Concernant la location en meublé, seule une SCI soumise à l’IS peut le faire. En effet, cette activité est considérée comme commerciale et ne peut normalement pas être exercée par une société civile sauf si elle est imposée à l’IS.

Toutefois, il existe une tolérance de la part de l’administration. En effet, tant que les recettes provenant de l’activité de location meublée n’excèdent pas 10% des recettes totales hors taxes de la SCI, il vous est possible de conserver le régime d’imposition sur le revenu. Au-delà, ce n’est plus autorisé, et la SCI sera de ce fait soumise à l’IS.

Si, sur une période de 4 ans, la moyenne des recettes commerciales ne dépasse pas 10% de la moyenne des recettes totales, le franchissement de ce seuil peut rester sans conséquence.

Les locations meublées seront obligatoirement soumises à TVA si elles sont louées à des professionnels.

Quels sont les documents nécessaires pour céder un bien immobilier en SCI ?

Le fonctionnement de la SCI familiale vous permet de décider et de céder certains biens immobiliers, pour répondre à des besoins en cash par exemple. Un formalisme doit être respecté. Il conviendra notamment de se reporter aux statuts. L’objet social doit prévoir ce type d’acte. L’ensemble des documents que pourrait demander l’acheteur doit être réuni, à savoir :

• L’état présentant la présence ou l’absence d’amiante, de termites ;
• L’exposition au risque de mérule et au plomb ;
• Encore, l’audit de l’environnement en cas d’installation classée et source de nuisances ;
• L’état des installations de gaz et d’électricité ;
• Le diagnostic énergétique pour les biens créés à compter du 01/11/2006 ;
• L’état des risques et de la pollution ;
• Les servitudes d’utilité publique.

Fonctionnement d’une SCI familiale : comment éviter la nullité ?

Par le fonctionnement de la SCI familiale, et afin d’éviter que le contrat soit frappé de nullité, des étapes doivent être rigoureusement suivies :

1. Consulter les statuts pour vérifier la répartition des pouvoirs entre le gérant et les associés. De manière générale, ce sera à l’assemblée générale des associés de prendre la décision et le vote sera validé à l’unanimité. Cependant, il peut exister des cas particuliers, où les associés ont laissé ce pouvoir au gérant. Un procès-verbal d’assemblée générale doit être établi et conservé une fois la vente d'immeuble, d'appartement, ou encore de maison est votée.
2. Informer le locataire éventuel du bien et lui proposer de l’acquérir dans un délai de 6 mois avant l’expiration du bail. Il peut décider de l’acheter, de le quitter ou d’y rester. Ce sera au nouveau propriétaire de lui donner congé dans des cas spécifiques.
3. Signer le compromis de vente chez le notaire. C’est un avant-contrat. Un délai de rétractation de 10 jours est prévu à la suite de la signature du compromis. Ensuite, il est enregistré au service de la publicité foncière et aura valeur de vente définitive.
4. Réitérer la vente. L’acheteur et le représentant de la SCI fixent la date de signature de l’acte de vente. C’est à ce moment que l’acheteur devient le propriétaire.

La plus-value réalisée sur la cession sera imposée en fonction de son régime fiscal à l’impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS) :

• IR : 19 % + 17.2 % de prélèvements sociaux + taxe supplémentaire selon un barème évolutif de 2 à 6 % pour les plus-values supérieures à 50 000 €. Chaque associé est redevable à proportion de sa détention du capital.
• IS : 25 %.

Il vaut mieux conserver le bien quelques années avant de la vendre. En effet, il existe des cas d’exonération :

• Si le bien concerné était la résidence principale de l’un des associés, occupé à titre gratuit ;
• Si le prix de vente est inférieur à 15 000 € ;
• Encore, si le bien était détenu depuis plus de 22 ans. Il y a alors exonération d’impôt sur le revenu ;
• Si le bien était détenu depuis plus de 30 ans. Dans ce cas, il est question d’exonération des prélèvements sociaux.

Si ces conditions ne sont pas remplies, à partir de la 6e année de détention du bien, il est possible d’appliquer deux abattements qui permettront de réduire l’imposition de la plus-value :

• 6 % par an sur le montant de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu (IR) ;
• 1.65 % par an sur le montant de la plus-value soumise aux prélèvements sociaux.

La comptabilité dans le fonctionnement d’une SCI familiale

En ce qui concerne la comptabilité de la SCI familiale, la loi n’en impose pas en particulier comme c’est le cas pour les sociétés commerciales. Cependant, pour les SCI à l’IS et/ou soumise à la TVA, la tenue d’une comptabilité est obligatoire. Malgré l’absence d’obligation, tenir une comptabilité rigoureuse peut s’avérer un atout pour informer les associés, les tiers et l’administration fiscale.

Aussi, la Société Civile Immobilière familiale a l’obligation de réunir une assemblée générale une fois par an pour voter l’approbation des comptes annuels. Un rapport présentant l’ensemble des activités doit être transmis aux associés. L’état de la comptabilité sera un solide appui. À l’égard des tiers, le gérant engage sa propre responsabilité s’il ne conserve pas les documents comptables et qu’il est en cessation de paiements.

Enfin, en cas de contrôle fiscal, l’administration fiscale est en droit de demander tous les documents comptables.

Si vous avez besoin de plus de renseignements à ce sujet, les experts-comptables Dougs sont là pour vous aider !

La fiscalité de la SCI familiale et ses avantages

Nous l’avons vu, dans la majorité des cas, la SCI familiale est soumise à l’impôt sur le revenu. Sur option, il est possible d’être soumis à l’impôt société. En cas de location meublée, vous serez d’office à l’impôt société. En cas de location à des professionnels, la TVA sera due.

La déclaration 2072 pour sa Société Civile Immobilière familiale

Chaque année, l’imprimé 2072 doit être transmis à l’administration fiscale par les SCI familiales IR. Il doit être déposé le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année pour l’exercice n-1. Cette déclaration peut se faire en ligne.

Grâce au fonctionnement de la SCI familiale, vous et votre famille bénéficiez de tous les avantages de la SCI classique. Vous pouvez ainsi devenir propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers afin de les louer et de percevoir des revenus.

La dissolution d’une Société Civile Immobilière familiale

Pour dissoudre une SCI familiale, il faut l’accord de tous les associés. Elle peut être :

• Automatique par exemple en cas d’extinction de l’objet social ou de réunion des parts entre les mains d’un seul associé ;
• Provoquée en cas de dissolution judiciaire ou conventionnelle.

Pour officialiser cette dernière, il convient de respecter les étapes suivantes :

1. Le vote de tous les associés de la dissolution ;
2. La nomination d’un liquidateur ;
3. La publication d’un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales ;
4. Le dépôt d’un dossier de dissolution auprès du greffe du tribunal de commerce ;
5. La liquidation des biens par cession ou reprise ;
6. La publication d’un avis de liquidation dans un journal d’annonces légales ;
7. Enfin, la constitution du dossier de radiation auprès du greffe du tribunal de commerce.

La dissolution a un coût : environ 230 € hors honoraires.

Les associés peuvent décider de dissoudre la SCI familiale. Dans ce cas-là, les biens immobiliers sont :

• Vendus lors de la procédure de dissolution de la SCI familiale. Les associés se partageront le produit.
• Attribués aux associés, sous réserve d’indemnisation de la part des autres le cas échéant.
• Restitués à celui qui les apporte.

Un acte de partage doit être rédigé et enregistré sous 1 mois auprès du Service des Impôts des Entreprises, et auprès du Service de la Publicité Foncière sous 2 mois.

En cas de désaccord sur le partage, le tribunal tranchera.

Faire son choix : la création d’une SARL familiale ou d’une SCI ?

Dans les deux cas, les formalités de constitution sont les mêmes, aussi bien au niveau de la rédaction des statuts qu’en ce qui concerne la publicité ou l’immatriculation au greffe.

En SARL familiale, une comptabilité doit obligatoirement être tenue.

Fiscalement, dans les deux cas, vous êtes à l’IR. Cependant, sur option, il est possible d’être soumis à l’impôt sur les sociétés. Notons ensemble que la SCI qui loue en meublé sera d’office à l’IS.

Socialement, en SARL, en tant que gérant non rémunéré, vous paierez des cotisations sociales et bénéficierez d’une couverture sociale. En SCI, vous en serez exonéré mais n’aurez aucune protection !

La différence principale se retrouve dans la taille du projet. Pour les plus importants, la SARL sera mieux adaptée car la responsabilité des associés est limitée alors que ce n’est pas le cas en SCI. L’inconvénient se trouvera dans l’association, qui ne sera possible qu’avec des membres de la même famille afin de pouvoir bénéficier du régime de l’impôt sur le revenu.

Comment créer une SCI familiale ? Monter une SCI familiale avec Dougs

Il est tout à fait possible de faire la création de sa SCI familiale en ligne.

👉 Pour tout savoir sur le sujet, nous vous proposons de lire cet article dédié au sujet de la création d’une SCI familiale !

Vous pouvez faire cette création de SCI familiale avec Dougs. La prestation est au prix de 150 € HT. Pour cette somme :

• Nos juristes vous conseillent ;
• Ils rédigent les statuts juridiques de votre SCI familiale ;
• Ils réalisent toute la publicité légale ;
• Enfin, ils vous inscrivent au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Avant de passer la case « Centre de formalité », n’hésitez pas à nous contacter afin d’évaluer si cette forme juridique s’applique à votre situation.

Le fonctionnement de la SCI familiale, comme la SCI classique, comporte de nombreuses qualités, par exemple en cas de transmission sur les droits de succession (si votre enfant à un projet), en cas de situation de blocage dû aux règles de l’indivision. Elle a également de nombreux avantages fiscaux !

FAQ : le fonctionnement d'une SCI Familiale