Comment choisir entre SCI et indivision ?

Comprendre la différence entre SCI et indivision

La principale différence est qu'une SCI est une entité juridique distincte, une personne morale avec son propre patrimoine, alors que l'indivision est une copropriété sans création d'entité juridique distincte et composée de différentes personnes.

L'indivision

L'indivision est une situation juridique où plusieurs personnes détiennent en commun la propriété d'un bien sans le diviser physiquement. L'indivision est un régime où plusieurs indivisaires possèdent conjointement un bien immobilier sans créer de personne morale spécifique. Chaque indivisaire possède une part du bien, cette part pouvant être répartie de manière égale ou inégale selon les accords entre les indivisaires. Les décisions concernant la gestion du bien nécessitent généralement un accord unanime des indivisaires. Pour les décisions majeures, l'accord de tous peut être requis. Chaque indivisaire est imposé séparément sur les revenus provenant de sa part dans le bien. Enfin, la transmission de la quote-part en indivision peut être plus complexe que celle des parts sociales d'une SCI, nécessitant des formalités potentiellement plus contraignantes. 

L'indivision peut être établie de manière légale ou conventionnelle.

L'indivision légale se constitue lors d'une succession entre héritiers d'un bien commun ou lors de la liquidation d'un régime matrimonial entraînant le partage des actifs entre les conjoints. Elle se forme automatiquement à la suite de ces événements et est régie par des règles légales.

Quant à l'indivision conventionnelle, elle implique que les futurs indivisaires établissent une convention d'indivision. Sa création découle d'une volonté commune de collaborer.

La SCI (Société Civile Immobilière)

Pour résumer le fonctionnement d'une SCI, c'est une entité juridique permettant la gestion d'un patrimoine immobilier et elle peut être formée par au moins deux associés. Le capital social est constitué par les apports des associés et est divisé en parts sociales, détenues proportionnellement aux apports de chaque associé. La SCI est dirigée par un gérant, choisi parmi les associés ou non, qu'il soit une personne physique ou morale. Au niveau de la fiscalité, de la SCI peut choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS). Enfin, la transmission des parts sociales est plus aisée que celle des biens en indivision, permettant une transmission simplifiée aux héritiers sans formalités complexes.

Les avantages et inconvénients de la SCI

Quels sont les avantages de la SCI ?

Gestion de la SCI

Tout d'abord, la SCI simplifie la gestion et la transmission du patrimoine immobilier :

• Les associés peuvent mutualiser leurs ressources pour acquérir un bien, facilitant l'obtention d'un prêt ou un achat sans emprunt ;
• La gestion est simplifiée comparée à l'indivision : les frais sont répartis selon la participation de chaque associé, et le gérant prend les décisions courantes, évitant les blocages ;
• La SCI offre une flexibilité : possibilité de démembrer une propriété attachée aux parts sociales ;
• Elle facilite la transmission du patrimoine : donations tous les 15 ans avec un abattement de 100 000 euros pour les héritiers en ligne directe, permettant aux héritiers de devenir progressivement propriétaires.

Fonctionnement de la SCI

La SCI offre également une certaine flexibilité en matière d'activité. L'objet social, définissant l'activité de la SCI, est établi dans les statuts. En général, une SCI se consacre à la constitution et la gestion d'un patrimoine immobilier mais plusieurs types de SCI existent, tels que l'achat d'immeubles, la construction-vente, la SCI d'attribution ou la mise en location d'immeubles. Cependant, l'activité de marchand de biens est exclue.

La gestion quotidienne de la SCI est également flexible et peut être ajustée dans les statuts. Par exemple, vous pouvez déterminer les conditions pour les décisions collectives, les modalités de cession des parts sociales ou les attributions du gérant de la SCI.

Cession de parts sociales en SCI

La cession des parts sociales en SCI est simplifiée : l'associé peut céder ses parts par un acte sous seing privé, sans intervention notariale, permettant ainsi des économies substantielles. Il suffit de suivre les formalités requises pour la cession : obtenir l'accord des autres associés, rédiger un acte de cession et enregistrer la cession au greffe. En général, les cessions de parts d'une SCI ne sont pas soumises au droit de préemption des communes, sauf exceptions.

Gestion du patrimoine immobilier d'une entreprise

La SCI, souvent utilisée pour gérer le patrimoine familial, s'avère également efficace pour le patrimoine d'entreprise. Les entreprises détenant un patrimoine immobilier peuvent bénéficier de la création d'une SCI.

En gérant un immeuble par le biais d'une SCI, vous protégez ce patrimoine en cas de difficultés financières : en cas de faillite, l'immeuble reste la propriété exclusive de la SCI, préservé des créanciers.

De plus, lors de la vente de l'entreprise, la SCI permet de distinguer le patrimoine immobilier de l'activité commerciale. Cela peut faciliter la transaction en offrant aux acquéreurs la possibilité d'acheter uniquement l'exploitation sans l'immeuble, réduisant ainsi les coûts pour eux.

La SCI et la question de la succession

Lors d'une succession, la SCI présente des avantages significatifs par rapport à l'indivision. Premièrement, elle permet d'éviter l'indivision successorale, souvent source de tensions entre héritiers. Dans une SCI, chaque associé hérite des parts de la société et non directement du bien immobilier, ce qui offre une plus grande flexibilité.

Enfin, la SCI permet une meilleure organisation de l'héritage. En cas de désaccord entre les héritiers, la gestion du bien immobilier n'est pas bloquée puisque les décisions sont prises selon les règles établies dans les statuts de la SCI.

Enfin, la SCI permet de choisir son régime d'imposition, contrairement à l'indivision où chacun est imposé individuellement à l'IR en fonction de sa quote-part sur le bien immobilier.

L'impôt sur le revenu en SCI

En l'absence de choix spécifique, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Chaque associé est imposé selon sa part dans le capital, classée dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers. Le résultat imposable de la SCI est déterminé après déduction de certaines dépenses, comme les travaux ou la taxe foncière.

Une SCI à l'IR permet d'obtenir une exonération d'impôt sur la plus-value pour les biens détenus plus de 22 ans. Et même avant ce délai, des abattements fiscaux sont appliqués dès la sixième année. De plus, en cas de déficit, les associés peuvent déduire une partie de ce déficit de leurs revenus, jusqu'à 10 700 € par an.

L'impôt sur les sociétés en SCI

La SCI permet de choisir entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, ce dernier pouvant être avantageux pour l'optimisation fiscale.

L'impôt sur les sociétés est calculé sur le bénéfice imposable de la SCI :

• 15 % pour les bénéfices jusqu'à 42 500 € ;
• 25 % au-delà.

Contrairement à l'IR, les frais déductibles sont plus nombreux. Les associés ne sont imposés qu'en cas de distribution de dividendes. Cependant, l'inconvénient est l'application des règles sur les plus-values professionnelles, pouvant entraîner des frais significatifs.

Les inconvénients de la SCI

Des obligations à respecter

Gérer une SCI requiert une attention particulière en raison des obligations associées telles que :

• Maintien d'une comptabilité rigoureuse ;
• Organisation et tenue d'au moins une assemblée générale annuelle ;
• Validation des comptes annuels ;
• Rédaction d'un procès-verbal d'assemblée générale ;
• Transmission des déclarations de résultats aux autorités fiscales, entre autres.

La responsabilité des associés en SCI

Bien que la SCI possède son propre patrimoine, les associés ne sont pas nécessairement protégés en cas de problèmes financiers.

Chaque associé a une responsabilité qui est :

• Subsidiaire, le patrimoine des associés est engagé seulement après épuisement des recours contre la SCI ;
• Indéfinie, leur patrimoine personnel peut être sollicité par les créanciers de la SCI ;
• Proportionnelle, la responsabilité est illimitée mais chaque associé est tenu pour la part qu’il détient dans la SCI.

Les associés ne sont pas solidaires dans une SCI. Cela signifie qu'un créancier ne peut pas saisir les biens d'un associé pour une dette d'un autre associé. Dans de nombreux cas, s’il y a eu un recours à un emprunt bancaire, une clause de caution solidaire est prévue ce qui vient remettre en cause ce principe.

Formalités de création

La création d'une SCI, en tant que société, nécessite le respect de diverses formalités pour garantir une création correcte.

Le processus comprend plusieurs étapes, certaines pouvant être complexes et chronophages :

• Rédaction des statuts ;
• Constitution et versement des apports en capital ;
• Nomination d'un gérant pour la SCI ;
• Rédaction et publication d'une annonce légale ;
• Envoi du dossier au guichet unique de formalités des entreprises.

Le dossier d'immatriculation doit inclure les pièces justificatives nécessaires, telles que la déclaration des bénéficiaires effectifs. Toutefois, pour la complexité de la création, vous pouvez faire appel aux professionnels de Dougs pour vous accompagner dans les démarches.

Les avantages et inconvénients de l'indivision

Les avantages de l'indivision pour l'achat d'un bien

Les formalités de création sont simplifiées avec l'indivision. En effet, l'indivision est le régime par défaut lors de l'achat d'un bien immobilier, ce qui implique :

• Aucune formalité administrative (pas de rédaction de statuts, pas d'immatriculation au RCS) ;
• Aucun frais administratif (pas de capital social à mettre en place, absence de frais d'immatriculation, pas de frais professionnels pour vous assister dans vos démarches, etc.).

En indivision, les décisions ordinaires requièrent une majorité des 2/3 pour les aspects liés à la gestion courante du bien :

• Maintenance ;
• Renouvellement des baux ;
• Démarches administratives ;
• Etc.

À noter qu'il est possible de désigner un représentant parmi les indivisaires pour superviser ces décisions.

Quels sont les inconvénients de l'indivision ?

Des règles de gestion plus strictes en indivision

La gestion de l'indivision dépend de son origine, qu'elle soit légale ou conventionnelle.

En cas d'indivision légale, les décisions majeures concernant le bien immobilier nécessitent un accord unanime des indivisaires, ce qui peut entraîner des blocages décisionnels. « Nul ne peut être contraint à rester en indivision », ce qui permet à un indivisaire de demander le partage de l'indivision pour y mettre fin. Enfin, chaque indivisaire peut vendre sa part à tout moment, offrant aux autres un droit de préemption pour l'acquérir.

En cas d'indivision conventionnelle, la convention détermine les modalités de gestion de l'indivision entre les indivisaires. Pour une convention à durée indéterminée, le partage peut être demandé à tout moment. Enfin, pour une convention à durée déterminée, le partage ne peut avoir lieu avant son expiration.

Une transmission soumise à l'unanimité

Pour réaliser des actes majeurs tels que la donation ou la vente, qui ont un impact significatif sur le patrimoine, l'accord unanime des indivisaires est nécessaire. Lors de la vente, les autres propriétaires indivis ont un droit de préemption sur votre part, leur permettant de l'acquérir à votre place. En cas de décès d'un indivisaire, sa part est partagée entre ses héritiers, qui rejoignent l'indivision. Cela complexifie la gestion, car le nombre d'indivisaires augmente, rendant les prises de décision plus difficiles.

Ainsi, le principal inconvénient de l'indivision pour la transmission du patrimoine est le risque de désaccord entre les indivisaires, susceptible de conduire à un blocage des décisions.

De plus, à la différence de la SCI, l'indivision ne permet généralement pas d'amortir le coût de l'immobilier.

Enfin, en indivision il n'y a pas de séparation entre le patrimoine personnel du co-indivisaire et le bien immobilier en indivision et l'intervention d'un notaire est nécessaire lors de la vente de la quote-part.

Comparaison détaillée entre SCI et indivision

Pour une analyse approfondie, regardons de plus près les points clés de chaque structure.

• Gestion : Dans une SCI, la gestion est assurée par un gérant élu, ce qui offre une meilleure structure de décision. En revanche, l'indivision exige l'unanimité pour les décisions importantes, ce qui peut conduire à des blocages.
• Flexibilité : L'indivision est plus flexible car un indivisaire peut vendre sa part à tout moment. La SCI, quant à elle, est plus rigide mais offre une sécurité grâce à son cadre juridique.
• Durée : L'indivision est souvent considérée comme temporaire, tandis que la SCI a une durée de vie pouvant atteindre 99 ans, ce qui la rend plus stable sur le long terme.
• Transmission : La SCI offre une plus grande flexibilité pour la transmission du patrimoine, avec une fiscalité avantageuse. L'indivision peut, en revanche, conduire à des conflits lors de la succession.
• Création : La est plus complexe et coûteuse, tandis que l'indivision est plus simple et rapide à mettre en place.

Pour une détention à court terme, l'indivision peut être plus flexible et simple à gérer. Elle permet une vente facilitée sans nécessiter l'accord unanime des copropriétaires, simplifiant ainsi certains aspects fiscaux comme les impôts sur les plus-values.

En revanche, pour une détention à long terme, la SCI peut être plus adaptée. Elle offre une structure plus formelle pour une gestion stable et pérenne du bien. De plus, la SCI présente des avantages en matière de transmission du patrimoine, les parts sociales étant plus aisément transmissibles aux héritiers.

Ainsi, la durée de détention influence le choix entre SCI et indivision en fonction des spécificités et avantages de chaque option : la flexibilité à court terme de l'indivision ou la stabilité à long terme de la SCI avec des bénéfices fiscaux liés à la transmission du patrimoine.

Passer d'une indivision à une SCI : pourquoi et comment ?

Raisons de passer d'une indivision à une SCI

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles on peut envisager de passer d'une indivision à une SCI. D'abord, pour éviter l'instabilité associée à l'indivision. En effet, dans une SCI, les règles de fonctionnement sont claires et définies dans les statuts, évitant ainsi les éventuels blocages. Ensuite, la SCI permet d'assurer une meilleure protection des associés grâce à une structure plus formalisée. Par ailleurs, la SCI facilite la gestion du bien immobilier, chaque associé ayant des parts sociales proportionnelles à son apport. Enfin, la SCI offre une optimisation fiscale intéressante, notamment lors de la transmission patrimoniale. Les intérêts de l'emprunt peuvent être déduits du bénéfice imposable, ce qui n'est pas le cas en indivision.

Étapes à suivre pour passer d'une indivision à une SCI

Pour passer d'une indivision à une SCI, voici les étapes à suivre :

1. Obtention de l'accord de tous les indivisaires : Tous les indivisaires doivent consentir à la transformation de l'indivision en SCI.
2. Rédaction des statuts de la SCI : Il est nécessaire de rédiger les statuts de la SCI qui déterminent son fonctionnement, la répartition des parts sociales, les modalités de prise de décision, etc.
3. Désignation d'un gérant : Un gérant doit être désigné pour représenter la SCI.
4. Choisir entre l’apport en capital du bien immobilier indivis et une opération de cession du bien immobilier qui serait racheté par la SCI, dans les deux cas l’intervention d’un notaire est obligatoire. L’apport immobilier implique une répartition du capital social entre les apporteurs identique à celle des quote-part de l’indivision sauf en cas d’apport en supplément du biens indivis. L’opération de cession de l’immeuble peut permettre de modifier cette répartition des quote-parts.
5. Enregistrement de la SCI : La SCI doit être enregistrée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ce qui se fait désormais via le guichet unique de formalités des entreprises.
6. Mise à jour des titres de propriété : Les titres de propriété des biens immobiliers doivent être mis à jour pour refléter le passage de l'indivision à la SCI.
7. Gestion des aspects fiscaux : Il faut prendre en compte les implications fiscales du passage à une SCI, notamment en matière de droits de donation et d'impôt sur le revenu.

Recours à un notaire : Il est recommandé de faire appel à un notaire pour faciliter la procédure et garantir sa légalité.

Acheter un bien immobilier en SCI plutôt qu'en indivision : Pourquoi ?

Raisons d'acheter en SCI plutôt qu'en indivision

Opter pour l'achat d'un bien en SCI plutôt qu'en indivision présente plusieurs avantages. La SCI assure une stabilité juridique et administrative plus importante que l'indivision, qui est souvent perçue comme une solution temporaire. En SCI, les règles de gestion et de prise de décisions sont clairement définies dans les statuts, évitant ainsi les blocages liés à l'obligation d'unanimité en indivision.

La SCI offre également une meilleure protection des associés, chaque associé détenant des parts sociales proportionnelles à son apport. Cette structure permet une optimisation fiscale intéressante, en particulier lors de la transmission patrimoniale, où les intérêts de l'emprunt peuvent être déduits du bénéfice imposable.

Considérations financières lors de l'achat en SCI

L'achat d'un bien immobilier en SCI nécessite une réflexion approfondie sur ses implications financières. La constitution d'une SCI implique des coûts initiaux tels que les frais pour la rédaction des statuts et l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.

La gestion financière en SCI diffère également de l'indivision, chaque associé détenant des parts sociales basées sur son apport. Cela peut influencer la répartition des bénéfices et des charges, ainsi que leur imposition.

• En SCI, les associés peuvent décider de la répartition des bénéfices et des charges indépendamment de leur quote-part, ce qui offre une certaine flexibilité.
• L'emprunt peut être réalisé par la SCI elle-même. 

Enfin, en termes de transmission, la SCI offre une certaine souplesse. Les parts sociales peuvent être cédées sans avoir à vendre le bien immobilier, ce qui permet d'éviter les frais de mutation immobilière.

Gestion des revenus fonciers en SCI et en indivision

Gestion des revenus fonciers en SCI

La gestion des revenus fonciers en SCI implique une répartition des bénéfices et des charges en fonction de la quote-part de chaque associé dans la société. L'impôt sur ces revenus est déclaré individuellement par chaque associé sur sa déclaration de revenus personnelle, en fonction de son régime fiscal. Les associés peuvent opter pour l'imposition sur le revenu (IR) ou pour l'impôt sur les sociétés (IS). Dans le cas de l'IR, les associés déclarent leurs revenus fonciers sur le formulaire 2042 et ils peuvent déduire certaines charges, dont les intérêts d'emprunt. Pour l'IS, l'impôt est payé par la SCI et les associés sont ensuite imposés sur les dividendes qu'ils reçoivent.

Gestion des revenus fonciers en indivision

La gestion des revenus fonciers en indivision découle des règles de l'indivision. Les revenus générés par le bien immobilier en indivision, généralement des loyers, sont répartis entre les co-indivisaires suivant leur quote-part dans l'indivision. Chaque indivisaire doit déclarer sa part de revenus dans sa déclaration d'impôts personnelle. Les charges et dépenses liées au bien (frais de réparation et d’entretien, travaux d’amélioration, frais de gestion, intérêts d'emprunt, etc.) peuvent être déduites de ces revenus, mais toujours en proportion de la quote-part de chaque indivisaire. Chaque indivisaire est donc imposé individuellement sur sa part de revenus, selon son propre régime fiscal.

Apport d'un bien immobilier en SCI ou en indivision : comment faire ?

Procédure d'apport d'un bien en SCI

L'apport d'un bien en SCI nécessite une série d'étapes précises. Le premier pas consiste à évaluer le bien apporté pour déterminer sa valeur sur le marché. Cette évaluation peut être réalisée par un expert indépendant si nécessaire. Ensuite, il faut rédiger un acte d'apport qui détaille les conditions de l'apport, la nature du bien et sa valeur. Cet acte rédigé par un notaire, doit être signé par tous les associés. Il convient également de respecter le droit de préemption de la commune, si applicable. Une fois ces étapes réalisées, l'apport doit être enregistré au Service de publicité foncière pour officialiser le transfert de propriété.

Procédure d'achat d'un bien en indivision

L'achat d'un bien en indivision nécessite l'accord de tous les indivisaires. La première étape consistera à faire une évaluation du bien pour déterminer sa valeur, qui peut être réalisée par un expert immobilier. Ensuite, l'acte d’achat doit être rédigé, décrivant le bien, sa valeur et les parts de chaque indivisaire. Cet acte doit être signé par tous les indivisaires. La particularité de l'indivision est que chaque indivisaire dispose d'un droit de jouissance sur l'ensemble du bien, indépendamment de sa quote-part. Par conséquent, l'achat d'un bien en indivision ne modifie pas la répartition des droits de jouissance. À noter que l'achat d'un bien en indivision ne modifie pas la nature juridique du bien, il demeure un bien indivis.