SCI : Passer du régime micro foncier au régime réel

Vous détenez une SCI, cette SCI vous sert à détenir les murs de votre société. Vous avez choisi le régime d’imposition qui vous paraissait le plus simple, c’est à dire le régime micro foncier. Mais qu’en est il de l’autre régime d’imposition, le régime réel ? Peut on encore réaliser des économies d’impôt avec ce régime ? Et comment passer du régime micro foncier au régime réel ?

Passer du régime micro foncier au régime réel. Tant que le montant annuel des revenus fonciers ne dépasse pas les 15 000€ ; alors on peut appliquer de plein droit le régime du micro foncier. On peut alors déterminer le revenu net foncier en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes perçues, représentatif de l’ensemble des charges de propriété.

Les charges déductibles du régime réel

Les charges déductibles ?

Le régime réel implique de nombreuses charges à déduire des revenus fonciers. Vous y trouverez :  les intérêts et frais d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien ou le paiement des droits de successions ou de donation ; les impôts et taxes incombant au propriétaire, (taxe foncière, taxe d’équipement, …) ; les primes d’assurance ; les frais de gestion, autrement dit toute rémunération versée au tiers (concierges, …) avantages en nature et charges sociales afférentes inclus.

Les travaux, déductibles ?

Vous pourrez comptabiliser les factures concernant les éléments de confort nouveau : sanitaires, chauffage, système de sécurité, volets, interphone, ascenseur, … Mais également celles se rapprochant de l’entretien ou des réparations, le but étant de conserver le bien en bon état. (remplacement chaudière, toiture, installations électriques, …) Encore faut il que sa consistance générale ne change pas profondément (structure, volume, agencement, …). Et ce pareil pour les travaux d’agrandissement, de construction et de reconstruction : ceux modifiant la consistance générale ne sont pas déductibles.

Des déductions sur les dépenses locatives ?

Prenons pour exemple les frais de peinture. A la charge du locataire, ces dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers , SAUF si ils sont rendus nécessaires par la vétusté du lieu, ou si elles ont été engagées avant l’aménagement dans le but d’encourager à la location. L’administration rejettera la déduction si le bailleur prend des éléments à sa charge résultant d’intérêts personnels ou familiaux ou des circonstances locatives considérées comme anormale.

Baisser l’IR grâce à un déficit foncier

Le déficit en SCI …

Le résultat de la SCI (autant perte que bénéfice) se réparti dans chaque foyer fiscal au prorata de la quote part en capital détenu par chacun. En conséquence, on peut considérer un déficit à la suite de la comptabilisation des charges réellement payées.

… est déductible jusqu’à 10 700€

Si toutes les conditions sont réunies, alors vous pourrez soustraire ce déficit du revenu global dans la limite des 10 700€ (par associé). Ces sommes résultant des intérêts d’emprunt ou qui excèdent ce plafond sont déductibles des revenus fonciers des dix dernières années. 

Nota Bene – passer du régime micro foncier au régime réel

Dans le régime micro foncier, vous aurez une seule rubrique de l’imprimé n°2042 à renseigner. Dans le régime réel, la déclaration est en revanche plus complexe.

Quelle démarche ?

L’option pour le réel s’exerce de manière simultanée au dépôt de déclaration d’IR de l’année au titre de laquelle vous demandez à être imposé sous ce régime. Il suffit alors de souscrire la déclaration n°2044 et de l’annexer à la 2042.

En conclusion

Prenez bien un temps de réflexion avant de vous lancer dans cette démarche. En effet, vous ne pourrez revenir en arrière avant 3 années. Vous êtes logiquement soumis de plein droit au régime micro foncier si vous percevez au moins 15 000€ de loyers par an. Attention cependant, si vos charges dépassent 30% de vos revenus locatifs, alors optez pour le régime réel, tout en vous remémorant le fait que vous ne pourrez changer d’option pour au moins 3 années !