Comment réussir son prêt immobilier avec une SCI ?

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI, société civile immobilière, est une société civile dont l’objet social se rapporte au domaine immobilier. Attention cependant, certaines activités, comme l’achat-reventes de biens immobiliers relève d’une activité commerciale et ne peuvent donc pas être exercées en SCI, qui, par nature, ont une activité civile.

Une société civile immobilière doit comporter au minimum deux associés, personne physique ou morale. Vous pouvez donc être associé personne physique de votre SCI et vous associer avec votre holding, qui sera donc associée personne morale.

La SCI a donc sa propre personnalité morale. Le ou les gérants sont les représentants légaux de la société, responsables de la prise de décision au nom de la SCI.

Une SCI relèvera de l’impôt sur le revenu si les associés sont des personnes physiques (avec option possible pour l’impôt sur les sociétés).

L'effet de levier en empruntant avec sa SCI

Une SCI bénéficie d’un effet de levier important. Le principe : emprunter permet de réaliser des acquisitions plus importantes que si l’on utilise sa trésorerie. Vous empruntez, mettez le logement en location, et si vous avez bien jugé votre investissement le coût d’emprunt (remboursement du prêt) est plus faible que le rendement (revenu de la location). Vous avez donc couvert votre coût d’emprunt par le rendement du logement acheté avec ce même emprunt, et vous générez du revenu avec un faible effort de financement : voilà l’effet de levier. 

Comment emprunter avec une SCI ?

Il faut au préalable l’accord des associés pour que la SCI puisse demander un emprunt bancaire. Cela s'obtient lors d'une assemblée générale et se formalise dans un procès verbal

Puis, une demande de prêt immobilier peut alors être déposée auprès d’une ou plusieurs banques. Nous vous conseillons vivement de faire jouer la concurrence et de déposer plusieurs demandes auprès de différents organismes (vous pouvez également faire appel à un courtier en immobilier).

Est-il plus facile d'emprunter avec une SCI ? Quelles sont les conditions ?

Emprunter avec une SCI peut donc s’avérer plus simple qu’emprunter en tant que particulier. En effet grâce à l’apport de chacun des associés, votre capacité d’emprunt est décuplée. Une demande d’emprunt nécessite tout de même la fourniture d’un prévisionnel montrant la capacité de remboursement de l’entreprise. Ensuite la banque peut décider de la capacité d’emprunt de la SCI.

Il n’y a pas de prêt immobilier spécifique pour SCI proposé par les banques. En effet, la SCI peut souscrire un prêt amortissable classique, ou avec du différé de remboursement, ou un prêt in fine par exemple.

La SCI ne peut pas prétendre à certaines aides consentis par l’Etat pour les acheteurs de leur résidence principale comme le prêt d’accession sociale, ou le prêt épargne logement (PEL). La SCI permet donc, avant tout, l’investissement locatif.

Une SCI a la possibilité de profiter de l'éco-prêt à taux zéro afin de financer ses travaux, à condition que les critères suivants soient remplis :

• La société civile n'est pas assujettie à l'impôt sur les sociétés ;
• Au moins un des associés est une personne physique ;
• Le logement est utilisé comme résidence principale, soit de manière gratuite par un associé de la SCI.

Est-il possible d'emprunter séparément pour une SCI ?

Il est possible de souscrire l'emprunt au nom de chaque associé personne physique. Chaque associé fait une demande de prêt à titre individuel et ensuite ils pourront apporter la somme reçue soit :

• En apport au capital social de la SCI pour recevoir en contrepartie des parts sociales. Cela nécessite donc un formalisme juridique particulier. Si l’apport est fait lors de la création de la SCI, il faut que cela soit notifié dans les statuts. Si l’apport se fait après la création, il faudra effectuer des démarches juridiques pour l’augmentation de capital social (avec un coût supplémentaire).
• Soit via son compte courant d’associé : il n’y a pas de coût ni de formalisme juridique à respecter car il n’y aura pas d’augmentation de capital.

Une fois que les fonds sont versés sur le compte bancaire de chaque associé, ils versent eux-même la somme à la SCI. Ensuite, la SCI peut acheter le bien directement avec cet argent.

Attention : cette méthode d’emprunt n'est pas forcément la plus intéressante car elle comporte certaines contraintes. Vous ne pouvez pas déduire les intérêts de l'emprunt. La seule solution est de rémunérer les comptes courants d'associés par des intérêts. Dans ce cas, l'associé qui les reçoit doit payer un impôt sur ces revenus sans pouvoir déduire ceux qu'il paye de son côté.

De combien doit s'élever l'apport personnel pour un crédit immobilier ?

Tout dépend de l’organisme bancaire auxquels vous vous adressez en ce qui concerne l’apport personnel à fournir pour pouvoir souscrire l’emprunt. La part d'autofinancement varie selon la nature de la location (habitation, saisonnier etc) et selon le poids des associés dans la négociation. Cela va de 15 à 30% du prix d'acquisition et des travaux à réaliser ainsi que la nécessité de payer les frais d'acquisition à 100%: les conditions varient d'une banque à l'autre.

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les différents établissements bancaires. Cela dépend également de la conjoncture économique, au moment où vous allez souscrire l’emprunt.

Les ressources prises en compte pour la capacité d'emprunt en SCI ?

Pour contrôler la capacité d’emprunt de votre SCI, la banque va analyser plusieurs paramètres :

• Ses revenus locatifs éventuels : la banque peut réclamer un prévisionnel de votre SCI pour statuer sur l’accord ou non de l’emprunt. N’hésitez pas à demander à votre cabinet comptable, il pourra le rédiger.
• Les ressources des associés : plus les associés seront nombreux, plus la capacité d’emprunt sera importante sur la SCI.

La banque va aussi prendre en compte :

• Le montant, la durée ainsi que le taux d’intérêt du crédit immobilier demandé, car cela influe sur le montant des remboursements demandés chaque mois. Le montant peut être différent du montant de l’acquisition immobilière si vous procédez à plusieurs emprunts pour le même projet. Cela peut d’ailleurs être intéressant pour faire jouer les taux, ainsi que les durées.
• Le montant des apports de la SCI : si elle possède déjà de la trésorerie (cumulé sur un autre investissement immobilier mis en location) ou si les associés feront des apports personnels en compte courant. Plus les apports seront conséquents, moins un gros montant d’emprunt sera nécessaire. Cela peut permettre de réduire l’endettement de la SCI.
• Si la SCI a déjà des prêts immobiliers en cours, ou ses associés, cela réduit la capacité d’emprunt (augmente le taux d’endettement)
• La banque va également analyser le projet sur l’investissement locatif : est-ce que le secteur est attractif ? Quelle est la prévision du montant du loyer pouvant être obtenu ? Un prévisionnel est souvent nécessaire, et peut être réalisé par votre expert comptable. Dougs peut le faire pour vous.

Quel montant emprunter pour une SCI ?

Tout dépend de la capacité d’emprunt de chacun des associés et de leur ressource. Plus il y aura de ressources, plus la capacité d’emprunt sera importante.

Calculer combien peut emprunter une SCI

La banque calcule votre capacité d’emprunt à partir de trois facteurs principalement :

• Le prévisionnel de votre entreprise (capacité de remboursement)
• Le niveau d’autofinancement
• La caution des associés

Elle décidera ensuite de votre obtention d'un prêt immobilier et son montant.

Faut-il privilégier un prêt bancaire personnel ou par la SCI ?

L'emprunt individuel

Lorsque chaque associé contracte un emprunt individuel, ils ne financent pas directement l'achat de l'immeuble, mais plutôt l'acquisition de parts au sein de la SCI.

En effet, une SCI est constituée d'un capital social divisé en parts sociales. Plus un associé détient de parts sociales, plus son capital augmente, ce qui lui confère une part plus importante des bénéfices réalisés par la SCI.

Le capital social de la SCI sert d'apport pour l'achat du bien immobilier.

Chaque associé est individuellement responsable du remboursement du prêt immobilier qu'il a contracté, sans pouvoir solliciter la solidarité des autres en cas de difficultés.

L'avantage de contracter des emprunts individuels réside précisément dans cette absence de solidarité : chaque associé a sa propre capacité d'emprunt, ce qui permet à certains d'emprunter davantage que d'autres et d'avoir ainsi droit à une part plus importante des bénéfices. Cela comporte aussi des inconvénients car l’entreprise emprunte aux associés, qui devront payer des impôts sur les intérêts de l’emprunt.

L'emprunt par la SCI

Une autre option consiste à opter pour un prêt au sein de la SCI. En tant que personne morale indépendante des individus qui la composent, la SCI peut contracter un prêt immobilier afin de financer l'achat d'un bien immobilier.

Dans cette configuration, les associés contribuent avec leurs économies à la SCI, qui emprunte ensuite la somme nécessaire pour l'acquisition immobilière.

À noter que faire emprunter à une SCI n'est pas anodin, car cela entraîne un endettement de la société. Les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes contractées par la société. En cas de non-remboursement, la banque peut poursuivre individuellement chaque associé pour le paiement de la dette, proportionnellement à sa contribution.

Est-ce qu'une SCI peut faire un emprunt immobilier sans apport ?

Il est de plus en plus difficile d’obtenir un emprunt avec sa SCI sans apport, les banques demandent très souvent d’injecter un minimum dans l’opération pour valider la demande d’emprunt.

C’est pourquoi, si vous possédez une société commerciale qui a la trésorerie nécessaire, il est souvent intéressant de passer par une holding pour apporter les fonds nécessaires pour l’apport, sans en donner une grande partie en impôts et taxes.

Est-ce qu'une SCI peut faire un emprunt immobilier sans apport ?

Il est de plus en plus difficile d’obtenir un emprunt avec sa SCI sans apport, les banques demandent très souvent d’injecter un minimum dans l’opération pour valider la demande d’emprunt. 

C’est pourquoi, si vous possédez une société commerciale qui a la trésorerie nécessaire, il est souvent intéressant de passer par une holding pour apporter les fonds nécessaires pour l’apport, sans en donner une grande partie en impôts et taxes.

Puis-je emprunter avec une SCI pour une résidence principale ?

L'achat d'un bien immobilier par le biais d'une SCI permet de rassembler davantage de fonds grâce à la participation de plusieurs associés. Opter pour une SCI n'entrave pas la possibilité d'obtenir un financement via un crédit immobilier, similaire à une acquisition en nom propre. La SCI peut obtenir un prêt aux conditions habituelles auprès d'une banque, sous réserve d'une garantie suffisante, que ce soit à travers un patrimoine adéquat ou une garantie des associés, qui sont responsables de manière conjointe et illimitée.

De plus, la taxe foncière est répartie entre les associés, en fonction de leurs contributions respectives.

Quel est le taux d'emprunt d'une SCI ?

Il n’y a, normalement, pas de taux prévu spécifiquement pour les prêts souscrits par des SCI. Cela dépend de la durée du prêt, du montant et de la capacité d’emprunt de chaque associé. 

Puis-je faire un emprunt à taux zéro pour ma SCI ?

L’emprunt à taux zéro (PTZ) n’est pas possible sur une SCI car il s’agit d’une personne morale. L’emprunt à taux zéro est possible pour les particuliers sous conditions. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre banquier.

Les avantages et les inconvénients d'emprunter avec sa SCI

Le principal avantage est que la capacité d’emprunt est maximisée, les associés cumulent leur capacité d’emprunt au niveau de la somme et au niveau des garanties, l’accord de la banque sera donc facilité.

Faut-il une assurance pour emprunter avec sa SCI ?

Comme pour un prêt bancaire en nom personnel, le prêt au nom de la SCI nécessite une assurance sur l’emprunt : il faut donc obligatoirement souscrire une assurance emprunteur. Celle-ci pourra être au nom de la SCI : le montant de la prime sera réparti entre les associés. Cette solution peut permettre à certaines personnes associés de la SCI qui ne peuvent pas être assurés individuellement, de pouvoir souscrire l’assurance via la SCI.

L’assurance emprunteur peut être souscrite individuellement, par associé pour que chacun ait sa propre protection personnalisée.

FAQ sur le prêt bancaire immobilier en SCI