Obtenir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)

Définition : c'est quoi le statut LMNP ?

La LMNP est la location meublée non professionnelle en habitation, un statut qui vous permet d’investir dans l’immobilier meublé neuf ou ancien, avec, à la clé, des avantages fiscaux. En effet, le statut de LMNP vous permet de passer sous un régime d’imposition de micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec un large abattement sur vos recettes locatives, ou régime réel avec un amortissement comptable conséquent (déduction des charges de copropriété, honoraires d’agence, taxe foncière, etc.). Dans les deux cas, la LMNP peut être un bon investissement à long terme pour générer des revenus et rentabiliser votre achat immobilier.

Quelles sont les conditions pour être en LMNP et investir dans l'immobilier ?

Si le statut LMNP n’est pas des plus restrictifs, il faut remplir l'une des deux conditions suivantes pour en profiter :

• soit vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000€ par an ;
• soit vos recettes locatives doivent représenter moins de 50% du revenu annuel de votre foyer fiscal.

Assurez-vous que le logement destiné à l'habitation respecte les critères de décence et qu'il remplisse toutes les conditions légales pour être qualifié de bien meublé. Cela implique qu’il soit équipé des éléments suivants :

• une table et des sièges.
• Un réfrigérateur et un congélateur ou un compartiment à congélation atteignant au maximum -6°C.
• Des plaques de cuisson.
• Des volets ou rideaux dans les chambres.
• Une literie comprenant une couette ou une couverture.
• Un four et/ou un micro-ondes.
• Des étagères ou espaces de rangement.
• De la vaisselle en quantité suffisante.
• Du matériel d’entretien ménager adapté (aspirateur, balai, serpillière, etc.).
• Des luminaires.
• Des ustensiles de cuisine.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle (LMNP) et obtenir un numéro SIRET ?

Lors du démarrage de votre activité de loueur en meublé non professionnel, il est impératif de remplir une déclaration. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, cette formalité doit obligatoirement être réalisée en ligne sur le site de l’Institut national de la propriété intellectuelle (INPI) : le guichet unique. Cette étape est essentielle pour obtenir un numéro SIRET, requis pour exercer légalement votre activité. La déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de l’activité.

En parallèle, les revenus issus de votre activité de location meublée doivent être déclarés dans votre déclaration annuelle de revenus. Pour cela, utilisez le formulaire complémentaire 2042-C PRO, dans la section dédiée aux « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Cette déclaration accompagne votre formulaire de revenus général (2042).

Si vous avez des questions ou des doutes concernant les montants à déclarer, il est recommandé de contacter votre service des impôts ou de consulter un expert-comptable ou un fiscaliste pour vous assurer de respecter les obligations fiscales.

Quels sont les avantages et les inconvénients du statut de loueur meublé non professionnel ?

Le statut de LMNP propose de nombreux avantages lorsqu’on cherche un investissement à long terme, et aux revenus garantis :

• les réductions d’impôt (en micro-BIC et en régime fiscal réel) ;
• amortissement de l’achat ;
• plus-value immobilière à la revente ;
• dispositif flexible (bails courts qui permettent de vendre ou se loger rapidement).

Du côté des inconvénients en LMNP, ce statut a tout de même des limites, notamment sur l’aspect pratique et rentabilité :

• la LMNP ne va pas réduire vos impôts sur le revenu, uniquement la base imposable des recettes locatives (contrairement à des dispositifs comme l’investissement en loi Pinel).
• La forte concurrence du marché des LMNP peut freiner votre achat surtout si vous investissez en grande ville où le dispositif est très populaire, il faudra toujours analyser le marché pour éviter d’avoir une vacance locative récurrente.
• Une LMNP demande un vrai investissement comptable pour en profiter au maximum, puisque selon votre profil, le régime micro-BIC ou le régime réel peuvent être plus avantageux, c’est pourquoi faire appel à un expert-comptable est recommandé pour optimiser la fiscalité de votre LMNP.

Quel régime d'imposition pour une LMNP ?

Le régime micro-BIC des locations meublées

Le régime forfaitaire micro-BIC permet un abattement fiscal de 50%, ce qui veut dire que vous n’êtes imposé que sur la moitié des revenus locatifs. Le plafond est de 77 700€ de chiffre d'affaires hors taxe par an, sauf dans le cas de location de chambre d’hôtes et meublés de tourismes, alors le plafond est de 188 700€ et l’abattement forfaitairement pour frais s’élève à 71%. Vous ne pourrez pas néanmoins déduire les charges locatives de vos impôts.

Le régime réel des locations meublées

Le régime réel des LMNP s’applique automatiquement si vous dépassez le plafond des 77 700€ de revenus de loyers, mais peut aussi être choisi en option alternative au régime micro (si vous encaissez moins de 77 700€). Entre 77 700€ et 254 000€, vous êtes en régime réel simplifié, et vous profitez d’une déduction des charges et amortissements avec la transmission d’un bilan comptable simplifié. Mais si vos loyers dépassent les 254 000€, vous serez au régime réel normal, toujours avec une déduction de charges et amortissements en LMNP mais avec un bilan comptable complet à déclarer.

Voici quelques exemples de dépenses locatives déductibles au régime réel :

• charges d’entretien et réparations ;
• charges de crédit immobilier (frais de dossier, intérêts d'emprunt, etc.) ;
• frais d’acquisition (constitution de société, enregistrement, etc.) ;
• le mobilier et le matériel ;
• les frais de travaux ;
• les autres frais (frais de gestion, assurance, abonnements, expert-comptable, etc.).

Quelles différences entre les loueurs en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) ? 

La différence entre loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) se situe au niveau des revenus générés par votre/vos achats immobiliers. La règle est que si vous dépassez 23 000€ de recettes annuelles ET que ce montant est supérieur à vos revenus professionnels, vous êtes considéré loueur en meublé professionnel.

Il faut donc bien faire le calcul avant de lancer la création d’une LMNP, si vous ne pensez pas générer un revenu supérieur par l’intermédiaire de votre activité professionnelle.

Quelle est la fiscalité d'une LMNP ?

La fiscalité d’une LMNP va dépendre de votre choix de régime d’imposition entre micro-BIC ou régime réel (normal ou simplifié). Si vous dépassez le plafond de 77 700€, vous serez obligé d’être au régime réel.

Comment ne pas payer d'impôt sur votre LMNP ?

Même si les mécaniques d’abattement fiscal (en micro-BIC) et de déduction des charges (au régime réel) existent, il est impossible de ne pas payer d’impôt sur votre LMNP. Néanmoins, l'abattement en micro-BIC va de 50% (pour les meublés classiques) à 71% (pour un meublé de tourisme classé), et l'amortissement pour le régime réel s'élèvera au maximum à la différence entre le total des loyers annuels et des charges déductibles. Si vous faites le bon choix de régime fiscal, et les bons calculs, votre imposition peut être minime.

Quel régime d'imposition pour une LMNP ?

Le régime micro des locations meublées

Le régime forfaitaire micro-BIC permet un abattement fiscal de 50%, ce qui veut dire que vous n’êtes imposé que sur la moitié des revenus locatifs. Le plafond est de 77 700€ de revenus par an, sauf dans le cas de location de chambre d’hôtes et meublés de tourismes, alors le plafond est de 188 700€ et l’abattement forfaitairement pour frais s’élève à 71%. Vous ne pourrez pas néanmoins déduire les charges locatives de vos impôts.

Le régime réel des locations meublées 

Le régime réel des LMNP s’applique automatiquement si vous dépassez le plafond des 77 700€ de revenus de loyers, mais peut aussi être choisi en option alternative au régime micro (si vous encaissez moins de 77 700€). Entre 77 700€ et 264 000€, vous êtes en régime réel simplifié, et vous profitez d’une déduction des charges et amortissements avec la transmission d’un bilan comptable simplifié. Mais si vos loyers dépassent les 264 000€, vous serez au régime réel normal, toujours avec une déduction de charges et amortissements mais avec un bilan comptable complet à déclarer.

Voici quelques exemples de dépenses locatives déductibles au régime réel : 

• Charges d’entretien et réparations
• Charges de crédit immobilier (frais de dossier, intérêts…)
• Frais d’acquisition (constitution de société, enregistrement…)
• Le mobilier et matériel 
• Les frais de travaux
• Les autres frais (frais de gestion, assurance, abonnements, expert-comptable…)

Quelles différences entre les loueurs en meublé professionnel et non professionnel

La différence entre loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnel (LMNP) se situe au niveau des revenus générés par votre/vos achats immobiliers. La règle est que si vous dépassez 23 000€ de recettes annuelles, et ce montant est supérieur à vos revenus professionnels, vous êtes considéré loueur en meublé professionnel. 

Il faut donc bien faire le calcul avant de lancer la création d’une LMNP, si vous ne pensez pas générer un revenu supérieur par l’intermédiaire de votre activité professionnelle. La grande différence si vous êtes loueur en meublé professionnel est que vous ne pouvez pas déduire de charges réelles (prélèvement sur le loyer basé sur le montant réel des charges locatives).