Tout savoir sur la succession en SCI familiale

Pour la transmission de votre patrimoine immobilier, vous vous êtes lancé dans la constitution d’une Société Civile Immobilière familiale. Que vous soyez parent, enfant ou petit-enfant, conjoint (marié ou partenaire de PACS) ou associé, si vous faites le choix d’une SCI familiale, il est nécessaire de connaître le cadre juridique entourant la succession d’un associé. Tout particulièrement, sa dimension fiscale. Car oui, suite au décès d’un associé, vous devrez effectuer plusieurs démarches. Lesquelles ? Aujourd’hui, Dougs vous explique tout sur la succession en SCI familiale.

Définition : comment et pourquoi créer une SCI familiale ?

La SCI familiale, ou Société Civile Immobilière familiale, est une forme juridique de société. Elle présente un grand intérêt pour partager avec l’ensemble des membres de votre famille – qui deviennent associés – un ou plusieurs bien immobiliers. L’objectif étant de pouvoir les louer en commun et de profiter de tous les revenus générés ensemble. Comme dit en préambule, le choix de cette forme juridique est aussi souvent poussé par une motivation successorale et les avantages de la SCI familiale à ce sujet ! 

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Quels sont les avantages principaux après la création d’une SCI familiale

Créer une SCI familiale présente plusieurs avantages fiscaux notables comme : 

• Faciliter la gestion du patrimoine immobilier. En matière de gestion de la fiscalité, l’entretien du bien, la location des logements, etc. ;
• Préserver le patrimoine immobilier, en garantissant la pérennité du ou des biens sur plusieurs générations, tout en évitant l’indivision ;
• Optimiser le démembrement de la propriété entre les associés pour protéger le conjoint survivant.
• Optimiser la transmission en donnant les parts sociales. Un abattement de 100 000 € par donateur, en une ou plusieurs fois, tous les 15 ans. Cela permet de céder les parts progressivement. Au décès des parents, il n’y aura normalement pas de droits de mutation à payer par les enfants. En fait, selon la taille du patrimoine, ça peut ne pas suffire à transmettre l’intégralité !

Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale pour l’immobilier ?

Il y a également des inconvénients à prendre en compte, comme : 

• La responsabilité illimitée des associés. Ils doivent contribuer au passif, c’est-à-dire aux dettes de la SCI, au prorata de leurs parts. 
• Le coût et les contraintes de la création. Il convient de se faire accompagner par un professionnel pour bien rédiger les statuts. 
• Son fonctionnement. À chaque clôture d’exercice, il faut convoquer les associés pour une assemblée générale qui permet de valider les comptes. Pour une modification des statuts, une assemblée générale extraordinaire doit être convoquée. 
• Enfin, une comptabilité doit être tenue.

Dougs gère toutes ces problématiques à votre place grâce à ses services comptables et juridiques de qualité. Ainsi, ces inconvénients n’en sont plus !

La succession avec une Société Civile Immobilière familiale

Comment fonctionne la donation des parts sociales en SCI familiale ?

Tout d’abord, vous devez savoir que l’ensemble des biens immobiliers est détenu par la SCI familiale, et pas directement par les associés qui la composent. Pour être plus précis, les associés ne possèdent que les parts sociales.

L’un des intérêts de la SCI familiale, c’est que chacun des associés peut léguer la totalité de ses parts sociales à ses enfants ou petits-enfants en qualité d’héritiers. Tout ça se fait dans les limites d’exonération, sinon, il y a des droits à verser. Si vous le faites, en tant que donateur de tous vos titres, vous n’êtes alors plus considéré comme associés de cette SCI familiale.

Chez Dougs, nous vous conseillons néanmoins de vous assurer que cette possibilité de donation à l’héritier de votre choix soit rédigée légalement dans les statuts de votre société. Si ce n’est pas le cas, votre initiative devrait obligatoirement être soumise à la validation des modalités de partage par l’ensemble des membres associés. Une source de tensions supplémentaires facilement évitable.

Qui hérite d’une SCI familiale ? Le cas du conjoint survivant

La SCI familiale vous permet de protéger votre conjoint en cas de décès. En effet, elle est particulièrement adaptée à la répartition de la nue-propriété, ainsi que de l’usufruit des parts sociales.

Il est alors possible de procéder à un démembrement de vos parts sociales. Ainsi, un associé peut recevoir la nue-propriété sur certaines parts et l’usufruit sur les autres. Et inversement, sur les mêmes parts par l’autre conjoint. Lorsque l’un d’eux décède, cela provoque l’extinction du démembrement. Concrètement, l’associé survivant récupère alors la pleine propriété de la totalité des titres de cette SCI. Et ceci ne génère aucun impôt ou taxation.

Logiquement, si le conjoint décède, c’est le conjoint vivant qui récupère l’entièreté des parts sociales dont il était le nu-propriétaire. Il conserve également toute la jouissance du ou des biens immobiliers.

Et dans le cas d’une famille recomposée ?

Vous êtes mariés, et votre SCI familiale est uniquement composée de votre conjoint et vous-même ? Alors, vous avez la possibilité de prévoir la succession de votre SCI familiale avec pour seul détenteur et associé votre moitié. Il vous incombera tout simplement de prévoir cette possibilité dans les statuts de votre société.

Particulièrement adaptée dans le cas où les deux époux ont des enfants de liaisons antérieures et constituent une famille recomposée, cette succession en SCI familiale est la solution à privilégier. Pourquoi donc ? Le conjoint qui reste après le décès de l’autre devient l’associé unique. Il n’est alors plus possible pour les héritiers du conjoint décédé de demander la dissolution de la SCI familiale. Ils n’en ont tout simplement pas le droit !

Tout savoir des démarches après le décès d’un associé

Si la succession de la SCI familiale se fait avec les héritiers

Situation 1 : les héritiers poursuivent la SCI familiale sans agrément

Suite au décès de l’un des associés, alors l’activité de la société continue. Les statuts de la société n’indiquent rien en particulier en ce qui concerne la succession de votre SCI familiale ? Alors ce sont le ou les héritiers directs de l’associé qui en héritent et peuvent en jouir à leur convenance. Ces nouveaux associés récupèrent tout le patrimoine en question. Ce patrimoine inclut bien évidemment les fameuses parts sociales.

Dans le cas où les héritiers ne sont pas considérés comme membres associés, il ne sera alors exigé aucune procédure d’agrément. Une exception à cette règle : si l’associé défunt lègue dans son testament ses parts sociales (toute ou en partie) à une personne morale (association ou société).

Situation 2 : les héritiers poursuivent la SCI familiale avec agrément

Les statuts de la société sont rédigés de sorte à prévoir des restrictions à l’intégration des héritiers ? Alors la poursuite de l’entreprise par les héritiers de l’associé décédé, après succession de la SCI familiale, se fera obligatoirement après l’approbation des autres associés. C’est à ce moment-là que les associés pourront également décider d’une transformation ou d’une dissolution de la SCI familiale.

L’agrément des héritiers devra se faire lors d’une assemblée générale, dans les trois mois qui suivent la notification du décès. C’est la majorité des associés qui validera ou refusera d’agréer le ou les nouveaux héritiers associés. Si personne ne se prononce durant la durée prévue, l’agrément est validé automatiquement. Sachez que cet agrément n’est pas automatique pour tous les héritiers : certains peuvent passer à travers cette agrémentation de l’assemblée générale.

Situation 3 : l’agrément ou les parts sociales sont refusés aux héritiers

Dans les clauses statutaires de votre SCI familiale est précisé un délai de 3 mois (à compter du refus) durant lequel les associés peuvent :

• Acquérir les parts sociales de l’associé décédé ;
• Ou les racheter par la société elle-même.

L’objectif d’une telle manœuvre est alors de les supprimer. Sachez toutefois qu’une demande en justice peut être faite par le gérant de la SCI familiale. Dans tous les cas, l’annulation des parts de l’associé décédé entraînera une diminution du capital social de la société.

Qu’importe la situation, une indemnisation égale à la valeur des parts de l’associé décédé est possible pour ses héritiers. Ce sont les acheteurs des parts en question, ou à la SCI familiale, qui doivent les indemniser. Cette indemnisation se base sur la valeur des parts sociales au jour du décès de l’associé décédé.

Le délai d’indemnisation des héritiers est de deux ans. Passée cette durée, les héritiers auront le droit de toucher des intérêts au taux légal.

Si la succession de la SCI familiale se fait avec les associés survivants

Les statuts de votre SCI familiale prévoient cette solution ? Alors, une indemnisation des héritiers de l’associé décédé se fera. Notons ensemble qu’une procédure particulière s’appliquera dans le cas où la Société Civile Immobilière familiale ne compte que deux associés, et que l’un des deux décède.

Situation 1 : les héritiers de l’associé décédé sont indemnisés

Si les statuts de votre SCI familiale le prévoient, alors la continuation de société se fera avec les associés restants, sans les héritiers directs de l’associé décédé. Ils ne pourront jamais devenir associés.

Cependant, ils percevront à la place une indemnité égale à la valeur des parts de leur donateur (parent par exemple). S’il n’y a aucun dédommagement fait, les héritiers de l’associé décédé seront considérés comme des créanciers sociaux.

Situation 2 : l’associé unique restant reprend la SCI familiale

Le délai durant lequel l’associé survivant est tenu de régulariser la situation est d’un an. Durant cette période, il devra intégrer au minimum un nouvel associé dans la société.

Si ce n’est pas fait, attention. N’importe quelle personne concernée peut demander la dissolution de la société. Et si personne ne demande de dissolution de la SCI familiale, elle fonctionnera tout simplement et sans limite de temps avec l’associé unique.

Plus d’alternative : la dissolution de la Société Civile Immobilière familiale

Suite à la disparition d’un associé, à moins que certaines clauses des statuts ne l’indiquent, la dissolution de la Société Civile Immobilière familiale n’est pas automatique. 

Notons ensemble qu’il existe un cas dans lequel le décès d’un associé engendre obligatoirement à une dissolution. Plus précisément, le décès de l’associé devient une cause de dissolution. Pour que cela se fasse automatique, il faut que ceci soit rédigé dans les statuts de votre SCI familiale.

En cas de liquidation de la SCI familiale, tout est prévu sur le plan fiscal. En effet, des règles spécifiquement pensées s’appliqueront. En résumé, vous devez savoir que :

• Les héritiers de l’associé décédé récupéreront sa part de bénéfice ;
• Aussi, la répartition des actifs restants se fera au prorata des parts sociales des associés survivants.

La création de votre SCI à caractère familiale avec Dougs

Vous souhaitez protéger votre patrimoine et partir sur une création de SCI, classique ou familiale ? Vous pouvez faire confiance à Dougs dans toutes les démarches liées à cette création.

Il vous suffit pour cela de contacter notre équipe de juristes. Ils se feront un plaisir de s’occuper de votre dossier de création. C’est rapide, facile et économique !

Dans tous les cas, vous savez à présent tout sur la succession en SCI familiale !