Valeur vénale immobilière : Guide complet et calcul pratique

Définition : c'est quoi la valeur vénale d'un bien ?

La définition de la valeur vénale varie suivant le domaine d'utilisation. Plusieurs entités ont apporté leur propre définition de la valeur vénale selon le domaine d'expertise.

D'une manière générale, elle équivaut à une estimation de prix d’un bien quelconque sur le marché. Plus précisément, elle correspond à sa valeur marchande , c’est-à-dire au montant qu’un propriétaire d'un bien mobilier ou immobilier pourrait obtenir par la vente de son bien. Elle sert surtout de base de négociation pour le propriétaire du bien.

Elle fluctue en fonction de différents facteurs comme les conditions du marché immobilier, les caractéristiques du bien mais aussi les préférences des acheteurs ou des vendeurs.

Qu'est ce que la valeur vénale en comptabilité ?

La valeur vénale est utilisée en comptabilité dans le cas de l'acquisition ou de la cession d'un quelconque actif.

Pour un expert, c'est quoi une valeur vénale ?

Les experts immobiliers définissent la valeur vénale comme : "un équilibre entre le prix des biens immobiliers similaires déjà vendus, la valorisation depuis les dernières transactions et les projections futures sur sa rentabilité. Donc, elle se rattache au marché local."

Concrètement, 

• d'une part, les experts évaluent le bien en essayant de rapprocher le prix de ce dernier au prix de vente d'un même bien déjà vendu ;
• et d'autre part, ils comparent la valeur de ce bien par rapport aux précédentes transactions afin d'en faire une projection sur sa rentabilité.

Si telle est la définition de la valeur vénale d'un bien immobilier, donc, qu'en est-il de celle d'un terrain ?

Qu'est-ce que la valeur vénale d'un terrain ?

Un terrain est un bien immobilier qualifié de "non bâti". Il peut être terrain constructible ou un terrain  agricole.

Avant d'estimer la valeur vénale d'un terrain, il est important de :

• savoir si le terrain est constructible ou non. Pour cela, il faut consulter le plan d'urbanisme, disponible à la mairie. Ce document fournit toutes les informations sur les possibilités d'utilisation d'un quelconque terrain ;
• savoir si un certificat d'urbanisme a été délivré dans le cas où le terrain est constructible ;
• faire une demande de relevé cadastral pour connaître les limites exactes sur terrain.

Une fois ces informations recueillies, il est maintenant possible d'estimer la valeur vénale du terrain à partir des critères ci-après :

• la nature du terrain : constructible ou non
• la localisation du terrain : isolé ou à proximité d'un lotissement
• la configuration du terrain : plat ou accidenté
• la superficie
• l'accès
• l'environnement
• etc.

NB : la valeur d’un terrain constructible est calculée selon les prix du marché de l’immobilier local.

Quand parle-t-on de la valeur vénale ?

On peut faire appel à la valeur vénale dans les cas suivants :

Impôt sur la fortune immobilière ou IFI

La valeur vénale sert de base de calcul pour déterminer le montant de l'IFI à payer.

En effet, il s'agit d'un impôt annuel, calculé sur la valeur de l'ensemble des biens imposables qui vous appartiennent au 1er janvier de l'année d'imposition. L'IFI a remplacé l'Impôt de Solidarité sur la fortune (ISF) en 2018. 

L’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu (IR) c’est-à-dire que tu déclares en mai N ce que tu possèdes au 01/01/N.

Ainsi, célibataire, en couple, veuf, divorcé ou séparé et que vous êtes propriétaires d'un patrimoine immobilier d'une valeur nette supérieure à 1 300 000 €, vous êtes imposables à l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

Une valeur calculée après l’ensemble des abattements, des exonérations avec prise en compte des passifs.

Le calcul de la valeur vénale de votre patrimoine immobilier va donc tenir compte de :

• la nature du bien ; 
• la superficie du bien ; 
• l'usage que l'on en fait ; 
• l'année de construction et l'architecture ; 
• le nombre de pièces et leur distribution ; 
• la localisation ; 
• le voisinage ;
• les taxes, les charges et les impôts ;
• etc.

Droits de succession

Droits de succession

La valeur vénale sert également de base de calcul pour les droits de succession.

Comment ça marche ? 

La succession est évoquée lors de décès, et du patrimoine laissé aux héritiers.

Suite à ce décès, les héritiers doivent procéder à une estimation du patrimoine laissé par le défunt en utilisant la valeur vénale au jour du décès. Ils doivent par la suite fournir cette information à l'administration fiscale dans un délai de 6 mois.

Concrètement, la valeur vénale permet aux héritiers :

• premièrement, de connaître le prix net vendeur du bien immobilier s'ils décident de vendre ;
• et deuxièmement, de calculer les droits de succession que les héritiers doivent à l'administration fiscale.

Ce travail d'estimation de bien peut être confié au notaire ou à des experts immobiliers. Faire appel à ces deux spécialistes permet d'avoir une certitude sur l'exactitude de la valeur vénale du bien. 

Pour un notaire, il utilisera ces deux méthodes : 

• l'avis de valeur : il va évaluer le bien sans faire une expertise sur place ;
• l'expertise immobilière : il va se déplacer pour faire une expertise sur place du bien immobilier, objet de la succession.

Valeur vénale voiture

Il faut d'abord noter que seuls les biens assurés peuvent faire appel au procédé d'une valeur vénale.

Par exemple, après un accident, votre voiture a subi un dommage important, et vous voulez savoir comment sera calculé le montant de sa valeur vénale ?

Dans ce cas, l'assureur doit mandater un expert automobile pour déterminer la valeur vénale de la voiture.

Sa mission est de calculer le montant des frais nécessaires à la réparation de la voiture pour ensuite la corréler avec sa valeur vénale. 

Donc, pour estimer la valeur vénale de la voiture, l'expert automobile doit tenir compte :

• de sa marque et de son modèle,
• de son âge, de son kilométrage,
• ainsi que des conditions du marché local des véhicules d'occasion.

C'est sur la base de cette valeur vénale que l'assureur détermine l'indemnisation à verser au propriétaire de la voiture.

Plus la valeur vénale de votre voiture est importante et plus l’indemnisation que vous recevrez sera élevée.

Quelle est la différence entre la valeur vénale et le prix ?

Valeur vénale et valeur réelle

• La valeur vénale renseigne le propriétaire du prix estimatif de son bien. C'est aux experts immobiliers de déterminer ce prix sur la base de nombreux facteurs. En effet, il s'agit du montant net que le vendeur pourrait percevoir sur la vente de son bien. 
• La valeur réelle, quant à elle, est le prix de vente d'un bien. Elle peut être supérieure ou inférieure à la valeur vénale. C'est dans cette valeur réelle que l'on trouve les différents frais alloués lors de la transaction à savoir les frais d'agence et les frais de notaire.

Comment estimer un bien immobilier ?

Estimation maison

Avant de vous procurer une estimation de votre bien immobilier, le professionnel immobilier doit idéalement passer par les 4 étapes suivantes :

• Une lecture des documents utiles sur le bien immobilier à estimer

Le professionnel vous demandera des documents concernant les plans de votre maison, le permis de construire, les actes de servitude ; mais aussi toutes les informations sur les charges, les taxes etc.

Il aura aussi besoin des informations sur les différents travaux déjà effectués sur la maison, s’il y en a.

Si le bien est en copropriété, des procès verbaux des Assemblées Générales des copropriétaires lui seront utiles, mentionnant les charges annuelles.

• Visite du bien

L’agent immobilier se rendra directement sur le lieu pour une visite sur place de votre maison. Il relèvera tous les détails utiles sur votre maison notamment la conformité des installations, la possibilité ou non d’une extension, les points forts et les points faibles qui pourraient influencer le prix de vente du bien immobilier.

Cette visite permettra aussi de vérifier l’exactitude des informations transmises dans les documents.

• Analyse de l’environnement du bien pour calculer une décote ou une surcote

Cette analyse doit :

• primo, tenir compte de l’environnement direct du bien immobilier entre autres sa localisation, sa proximité par rapport au centre ville, au transport, au commerce, aux écoles.
• et deuxio, de l’environnement indirect du bien immobilier. Il s’agit surtout des éléments qui pourraient compromettre le quotidien des futurs propriétaires notamment un environnement bruyant, l’absence de parking etc.

Un environnement favorable à la demande peut générer une surcote d’environ 10%. En revanche, un environnement défavorable risque d’engendrer une décote.

• Détermination du prix de vente

Avant de déterminer ce prix de vente, l’agent immobilier aurait déjà fait une étude de marché sur un bien immobilier similaire dans le même secteur.

Une fois toutes ces données collectées, il fournira une estimation immobilière du bien en tenant compte de l’offre des conditions du marché à l'instant T. 

Combien vaut ma maison ?

Pour un appartement

D’une part, vous pouvez vous-même calculer la valeur de votre appartement en procédant comme suit :

• Vous aurez d'abord besoin de votre avis d'imposition dans lequel figure la surface habitable en m² de votre appartement ; 
• Ensuite, vous devez connaître le prix en m² médian dans votre localité ; 
• Et enfin appliquer la formule suivante :

nombre de m² du bien x prix au m² médian = valeur estimée du bien.

D’autre part, vous pouvez aussi avoir à portée de main des sites vous permettant de faire cette estimation gratuitement. Il est tout de même recommandé d’en utiliser plusieurs, garants de la fiabilité de l’estimation.

Evaluation immobilière

Avant de procéder à la vente d’un bien immobilier, il convient de procéder à l’évaluation de ce dernier.

Ce processus regroupe différentes étapes permettant au propriétaire de mieux connaître son bien avant sa mise en vente. Il renseigne le vendeur sur la qualité du bien qu'il souhaite vendre : sa valeur ainsi que sa mise en valeur pour une meilleure vente.

Ce guide vous permettra de connaître la démarche pour évaluer son bien.

• Tout d'abord, connaître sa surface exacte,
• Ensuite, le nombre de pièces et leur surface respective,
• Enfin, l'état de tous les équipements.

Toutes ces informations donnent des détails sur l'état du bien immobilier, s'il est nécessaire d'apporter des travaux de réparation ou d'embellissement afin d'augmenter la valeur de ce bien. 

La valeur vénale de ce bien va découler de toutes ces données.

Il est fortement conseillé de faire réaliser ce procédé par un professionnel de l'immobilier. Grâce à ses expériences, il peut scruter attentivement chaque détail du bien immobilier pour faire ressortir ses qualités et ses défauts.

Avis de valeur vénale

Une fois l'évaluation du bien terminée, le professionnel de l'immobilier doit remettre  au propriétaire un avis de valeur vénale. C'est un document mentionnant le prix de vente que le propriétaire pourrait obtenir de son bien (maison, terrain, appartement, immeuble, etc.) sur une période bien définie.

Qui peut estimer une maison ?

Si vous prévoyez de vendre votre maison, il est conseillé de faire appel à un expert en valeur vénale pour qu'il fasse son estimation, et vous donne le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché.

Expert en valeur vénale

Faire appel à des experts peut s'avérer coûteux et pas gratuit en effet, mais utile voire important pour que votre maison ne soit ni sous évaluée ni sur évaluée, mais trouvera son "juste prix".

Dans ce cas, l'expert va procéder comme suit :

• Il étudiera tout d'abord les aspects techniques de la maison : sa description, y compris sa surface et le nombre de pièces ; son état : neuf ou à rénover.
• Il s'occupera par la suite de l'aspect "environnement" de la maison : proximité des transports, commerces, écoles etc.
• Et l'expert déterminera le prix de vente au m2 sur le marché local. Ce prix est fonction de sa zone d'emplacement géographique ainsi que de l'emplacement de la maison : au premier ou au second plan.

Attestation de valeur vénale

Une fois ces étapes terminées, l'expert remettra au propriétaire une attestation de valeur vénale de sa maison. Ce document a une valeur légale et peut engager la responsabilité de l'expert qui l'a produit.

Ce document va servir de référence lors de la négociation de prix puisqu'il indique le montant estimatif de son bien.

Comment calculer la valeur vénale d'un bien mobilier ?

Formule calcul valeur vénale bien mobilier

Faire un calcul de la valeur vénale d'un bien mobilier renseigne sur le prix qu'il pourrait atteindre sur le marché de l'occasion.

A cet effet, il convient de prendre en compte les paramètres suivants :

• Faire un inventaire détaillé de tous les biens mobiliers en procédant pièce par pièce : lister chaque meuble et objet présent dans chaque pièce.
• Collecter toutes les pièces justificatives pour justifier la valeur d'origine de vos meubles : factures, ticket de caisse, etc. Faute de pièce justificative pour le cas d'objets anciens, il vous suffit de regarder les catalogues de vente aux enchères ou des sites de petites annonces pour en avoir une valeur approximative.
• Calculer le taux de vétusté pour chaque pièce identifiée. Ce taux varie selon la nature des objets, son usage, la franchise appliquée sur l'objet ainsi que le pourcentage de vétusté par an. 

Par exemple, prenons le tableau suivant :

Ainsi, pour obtenir la valeur vénale du mobilier, le calcul s'effectue comme suit :

Valeur totale estimée = 250 € + 480 € + 900 € + 720 € + 320 €

La valeur vénale correspond donc à la somme de 2670 €.

Comment déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier ?

Pour estimer un bien immobilier, il est recommandé de faire appel à un notaire ou un expert immobilier.

Pour ce faire, les trois méthodes suivantes peuvent être appliquées :

• La première est la méthode comparative ou méthode par le marché. Cette méthode consiste à comparer le bien avec des biens similaires récemment vendus (< 2 ans ) ou mis sur le marché. Le site de DVF ou Demande de valeur Foncière  https://www.data.gouv.fr/fr/ et l'outil Patrim https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R34630 renseignent sur les ventes immobilières des cinq dernières années sur une carte, par ville, par arrondissement, par quartier. Si l'accès sur le site de DVF est libre, celui de l'outil Patrim nécessite une connexion en tant que particulier sur le site du trésor public.
• La deuxième est la méthode du revenu. Elle se réfère au revenu potentiel que pourrait générer le bien s'il est loué.
• La troisième est la méthode du coût. L'estimation de la valeur du bien s'obtient en additionnant le coût de remplacement du bâtiment et la valeur du terrain.

Pratiquement, il est conseillé d’utiliser la première méthode qui est la méthode comparative ; quant aux deux dernières, elles sont peu, voire rarement utilisées.

Prenons des cas concrets :

• 1er cas : propriétaire d'un appartement de 100 m2 dans un quartier chic de Paris, vous avez envie de connaître sa valeur vénale et décidez de faire appel à un professionnel de l'immobilier. Pour cela, il décide d'utiliser la méthode comparative : il a fait des recherches et a pu trouver que trois appartements du même type, à proximité de la vôtre, ont été vendus entre 1 500 000 € et  2 000 000 €. Il convient donc d'estimer que la valeur vénale de votre appartement se trouve entre cette fourchette de prix.
• 2ème cas : un immeuble, par sa mise en location, génère un revenu annuel de 150 000 €. Supposons que le taux de rendement dans le quartier est d'environ 5%. La valeur vénale de l'immeuble s'obtient donc en divisant le revenu annuel par le taux de rendement. Dans ce cas, la valeur vénale serait de 150 000 x 100/5 = 3 000 000 €.