Salut, c'est Patrick de Dougs. Aujourd'hui, on va parler de logement. Enfin, plus spécialement, on va tourner autour de l'idée qu'un logement peut être la propriété de toi, de ta société civile immobilière ou de ta société. Tu vois ce que je veux dire. En fait, ça va partir de tous les côtés. On va regarder la situation d'une société civile immobilière qui détient un bien, qui te loue, toi qui loue un logement auprès de ta société, c'est un peu complexe.
Transcription de la vidéo "Louer son logement à sa société ou le contraire"
Ce que je te propose de commencer tout de suite par la première situation, c'est-à-dire une société civile immobilière qui te loue un appartement. Et donc dans cette situation qui est relativement simple, ça c'est toi ici, tu détiens une société par actions simplifiée unipersonnelle qui détient une société civile immobilière, qui détient un logement et ce logement, c'est toi qui va y habiter.
Louer un appartement de ta SCI avec ta SASU
Là tu comprends tout de suite à ce stade que lorsque tu as une SASU, une SASU c'est une société commerciale, donc elle est faite pour gagner de l'argent. Donc à partir du moment où ta SASU veut gagner de l'argent et bien il faut que ta société civile immobilière le lui en donne. Cela veut dire que de façon très complète, il va falloir que tu donnes toi un loyer. Et pour que tu sois tranquille pour pas que ce soit requalifié d'abus de bien social, eh bien tu vas t'arranger pour avoir un loyer normal.
Alors comment est-ce qu'on fait pour avoir un loyer normal? Eh bien, on met quelques atouts, on va dire de son côté, en allant par exemple sur leboncoin.fr, en regardant des logements qui sont similaires, en faisant des copies écran, parce que le jour où tu auras un contrôle fiscal, si un jour ça arrive, eh bien dans ces cas là tu seras content de retrouver ces papiers, tu seras content de retrouver ces photos et tu pourras te dire effectivement que tu es tranquille avec l'administration fiscale parce que tu pourras prouver effectivement qu'il y a un prix qui a été fait presque de façon scientifique, en tous les cas que ça n'a pas été le fruit du hasard.
Louer ton domicile à ta SASU en tant que propriétaire
Deuxième situation possible, c'est maintenant toi, en tant qu'individu, tu es propriétaire. Et on suppose effectivement que tu es président de ta SASU et tu as fait le siège social de chez toi comme étant le siège social de ta SASU, c'est-à-dire que toi à ton domicile, tu as fait élire le siège social de ta société. Ça veut dire que de façon très concrète, si tu as envie, tu peux recevoir un loyer. Ce n'est pas obligatoire, mais là, tu peux le faire. L'avantage effectivement d'avoir un loyer, il est déjà que tu vas recevoir de l'argent tout bêtement, que fiscalement on regardera, c'est pas trop taxé. Et troisièmement, ça permet à ta société d'avoir moins de charges et quatrièmement, c'est compatible avec l'ARE, notamment si tu touches le chômage, tu peux avoir également le loyer. Ça ne sera pas le cas contre ton ARE et ça n'ira pas diminuer en tout cas tes allocations chômage.
Donc comme je le disais, tu dois recevoir un loyer de ta société ce loyer doit être normal là encore une fois de plus, et on peut dire en tous les cas que tu peux louer jusqu'à 30 % de la superficie de ton appartement sans que cela n'éveille les foudres de l'administration fiscale. Allez, une petite intermède fiscal. Je disais que la fiscalité, elle était quand même relativement simple dans le sens où si tu es en micro foncier eh bien, tu as juste à dire le montant du loyer que tu as perçu au cours de l'année et l'administration fiscale calculera un abattement de 30 % et le montant abattu, c'est-à-dire le montant brut moins les 30 % seront taxés à la CSG et à ton impôt sur le revenu dans le barème progressif.
Deuxième possibilité, c'est celui du revenu foncier normal que tu vas appliquer si tu dépasses les 15 000 € ou si tu choisis notamment de ne pas être soumis au micro foncier parce que tu dis bon, c'est pas très intéressant. Dans ces cas là, tu fais une option qui est irrévocable pour trois années et dans cette situation, tu vas tenir compte de toutes les charges que tu peux avoir : les charges de copropriété, les charges d'au, d'électricité, etc etc. Et donc parfois, enfin c'est souvent d'ailleurs beaucoup plus avantageux que le micro foncier, ça t'engage juste à faire à remplir une déclaration supplémentaire lors de la déclaration d'impôt sur le revenu et donc ça te facilitera en tous les cas la vie pour payer moins d'impôts.
Louer ton domicile à ta SASU en tant que locataire
Troisième situation possible : cette fois-ci tu es locataire. Donc tu n'es pas propriétaire, tu es locataire, ça veut dire que tu payes un loyer à un propriétaire et tu as de la même façon que tout à l'heure ton siège social de ta société se trouve chez toi, à ton domicile. Alors là, un petit truc quand même à savoir, c'est que, en règle générale, tu as cinq ans pour régulariser la situation, c'est-à-dire obtenir de la part du propriétaire le droit de pouvoir élire ton siège social. S'il ne veut pas ou si tu ne lui as pas demandé, tu as cinq ans ensuite, pour régulariser cette situation, ça veut dire que si tu n'as pas régularisé, il faut que tu partes tout simplement.
Alors lorsque tu es locataire, eh bien tu peux, pareil ce n'est pas une obligation, mais tu peux demander de l'argent à société qui occupe jusqu'à 30 % de nouveau, de ton de ta superficie. Et dans ces cas là on se retrouve toujours dans le même débat, toi la SASU, le logement et donc si tu as un loyer de ta société, donc que tu fais les petites mesures etc, puis tu fais tout simplement une règle de trois pour connaître le montant de ton loyer, eh bien, cette somme va être fiscalisée. Alors, un conseil à ce stade, ne t'amuse pas à louer meublé, tu dois faire une mise tout simplement à disposition, une convention, un bail, en tous les cas de sous location à titre nu.
Ça veut dire que le bien tu le loues nu. Ça ne veut pas dire qu'il n'y aura pas de table, pas de chaises, mais en tout cas, sur le papier, ça doit être nu. Et ensuite, c'est à ta société à acheter les tables et chaises ou à utiliser celles qui sont à disposition. Pourquoi nu? Parce que tout simplement, d'un point de vue fiscal, tu dépendras non pas d'un micro BIC qui est bien trop compliqué et qui t'obligerait d'ailleurs à faire des déclarations de tous les côtés, à faire un micro BNC. À ce titre là, j'ai fait une super vidéo avec Nahima qui est avocate fiscaliste et on explique absolument le tout.
La mise à disposition d'un logement de fonction appartenant à ta SCI
Quatrième situation : c'est un logement de fonction. Donc là on change complètement du sujet parce que les trois premiers, tu sentais bien que c'est à côté de chez toi que ça se passait. Là, c'est différent. C'est-à-dire que de façon très concrète, tu ne te trouves pas au même endroit. Par exemple, je suis Lyonnais et je vais avoir un logement de fonction par exemple à Lille. D'accord. Voilà. Donc le schéma est toujours le même. T'es président, t'as une SASU, ça pourrait être une EURL d'ailleurs, qui détient une société civile immobilière, d'accord, et elle détient un logement. Donc là, ça serait ma SASU qui détient une société civile immobilière, qui détient un bien à Lille, ok. Et cette société immobilière va mettre à ma disposition ou la SASU va mettre à ma disposition, un appartement, un appartement ou une maison d'ailleurs parce qu'on ne va pas faire de jaloux, on pourrait aussi être dans une maison, ça revient exactement à la même chose et ce bien appartient ou est loué par ta société. Donc ça veut dire effectivement que le bien qui se trouve à Lille est loué par la société ou la détention directe de la société et donc elle va le mettre à ma disposition.
Et cette mise à disposition qu'on appelle mise à disposition du dirigeant va se retrouver dans une situation particulière comme je l'ai expliqué, c'est pour ça que j'ai pris un lieu de travail éloigné parce que c'est une obligation. Ça ne peut pas se retrouver 500 mètres ou un kilomètres ou 20 kilomètres de chez toi, ce n'est pas possible puisque les deux conditions, c'est que le lieu de travail soit éloigné et deuxièmement, qu'il n'y ait pas de possibilité de rentrer chez soi tous les soirs. Si par exemple t'es à Lyon et que tu vas à Lille, ou même si c'est simplement que Paris, on peut rentrer dans ce lieu, mais ça nécessite plus de 2 h d'autant plus si y a le RER, le métro etc. Et dans ces cas là, et bien tu te retrouves avec la société qui peut faire quelque chose pour toi et dans ce cas quelque chose pour toi, ça va te générer un avantage en nature.
Cet avantage en nature, il va falloir le déclarer. Alors si tu es président de SASU, cet avantage en nature va se manifester à travers ton bulletin de salaire et comment on va le faire et bien à travers tout simplement une évaluation forfaitaire ou d'après une valeur locative. Alors là, je vous ai mis en fait un barème qui se présente un barème sous huit tranches qui est établi en fonction des revenus du salarié ou du président. D'accord. Et donc tous les avantages accessoires comme l'eau, le gaz, électricité, le chauffage et même le garage sont compris dans ce forfait. Vous remarquerez comment c'est fait, au regard de rémunérations brut mensuelles et du salarié ou du président salarié et on regarde pour une pièce comment ça fait, combien ça fait pour plusieurs pièces.
Un exemple chiffré
Alors j'ai essayé de le faire illustrer à travers un exemple. On se retrouve par exemple avec un appartement. On estime effectivement que ça fait la location, l'entretien, l'assurance, les garages, tout ça, ça fait un avantage de 200 € par mois. Et ces 200 € par mois comment ça va se manifester? Et bien ça va se manifester à travers le bulletin de salaire où on va le mettre en valeur en haut très exactement et du coup, on va calculer à la fois des retenues salariales, à la fois des charges patronales et on l'enlèvera en bas pour ne pas avoir à le payer puisqu'il est taxé déjà une deuxième fois. Et bien évidemment il y aura un impact au niveau de l'impôt sur le revenu. Donc cette augmentation du brut pour 200 € par mois et les retenues de 200 € par mois vont générer pour l'entreprise globalement un coût de 90 € par mois supplémentaire. Et ce coût pour le président des charges sociales, c'est-à-dire le montant des retenues salariales, sera de 40 € par mois également et pour le président, on aura un impôt sur le revenu de 30 € par mois. Donc si on retient tout cela, il faut retenir bien évidemment le coût pour la société d'avoir loué quelque chose à Lille ou à Paris ou je ne sais où, elle devra payer également des charges patronales, elle devra payer également les retenues salariales et le dirigeant devra payer tout simplement de l'impôt sur le revenu supplémentaire, ce qui fait globalement un surcoût de 90 € pour la SASU et de 70 € pour le dirigeant pour pouvoir travailler un petit peu plus loin. J'espère que vous avez pris du bon moment. Je vous souhaite le meilleur et je vous dis à très vite chez Dougs.
