Il est important de faire la distinction entre la Société Civile Immobilière (SCI) à l'Impôt sur le Revenu (IR) et la SCI à l'Impôt sur les Sociétés (IS). La comptabilité d'une SCI à l'IS doit être tenue avec rigueur et en conformité avec les règles et réglementations en vigueur, tout comme pour une SASU ou une EURL. Pour assurer une bonne gestion comptable d'une SCI à l'IS, il convient de créer un compte bancaire spécifique à la SCI et d'enregistrer toutes les transactions financières de la société, notamment les recettes (loyers) et les dépenses (charges de copropriété, factures d'électricité, d'eau, etc.). Pour toutes les autres obligations, il est recommandé de consulter un expert-comptable.
Retranscription de la vidéo "Comptabilité SCI IS : Trop facile ! - Les conseils d'expert-comptable !"
De quoi je vais parler aujourd'hui? Bah je vais parler de comptabilité de Société Civile Immobilière à l'impôt sur les sociétés : SCI IS. Voilà le sujet dont on va traiter dans cette vidéo, et plus spécialement à travers ce sommaire, avec les obligations comptables, les obligations fiscales et juridiques. On parlera également de qui fait la compta, combien ça coûte, quelles sont les solutions? Et je parlerai de l'offre de Dougs. Bon, je m'appelle Patrick, je suis co-fondateur de la société d'expertise comptable à distance Dougs. Je suis également expert-comptable et ce que je vous propose c'est de commencer tout de suite par cette première partie sur les obligations comptables.
Les obligations comptables de la SCI à l'IS
Juste pour rappeler qu'une SCI à l'IR et une SCI à l'IS, c'est totalement différent, c'est bien la même forme juridique, mais le fait d'opter à l'impôt sur les sociétés fait tout changer. Une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu, qui est détenue par des personnes physiques comme vous et moi, et bien, a une nature civile au niveau de son objet social. Alors qu'une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés devient commerciale du fait de l'option et du coup les obligations comptables, fiscales, sont fondamentalement différentes d'une SCI à l'impôt sur le revenu. Alors comment ça se manifeste? Par une obligation de tenir la comptabilité comme si vous étiez dans une SASU, comme si vous étiez dans une SARL ou une EURL ou une société anonyme. C'est exactement la même chose. Petit point quand même de détail. Je rappelle qu'une société civile immobilière pour pouvoir se constituer, ce n'est pas obligatoire d'ouvrir tout de suite un compte bancaire. On peut le faire après. Ne tardez pas trop parce que c'est justement assez pénible de ne pas le faire, mais pensez bien que ce n'est pas une obligation pour pouvoir lancer la création de ses statuts. Tenir sa comptabilité, j'en ai parlé. Vous savez que c'est obligatoire. Alors c'est une comptabilité simplifiée, c'est à dire qu'on peut simplement la tenir à travers un journal de banque, à travers les encaissements que l'on a et les décaissements que l'on sort. Et puis en fin d'année, on arrive à se débrouiller avec un journal d'OD et c'est pour ça que dans le cadre de l'établissement du bilan, eh bien on va devoir créer ce qu'on appelle des écritures dit d'inventaire, c'est à dire passer ce qu'on appelle des dotations aux amortissements sur les biens immobiliers, c'est à dire que les biens que vous disposez vont être découpés en plusieurs parties la plomberie, par exemple, que vous venez juste de refaire pour être sur une durée de dix ans. Le bien immobilier va s'étaler sur une durée entre 20, 25, 30, voire davantage. Vous allez pouvoir tenir compte des frais, notamment de notaire et justement des frais d'agence immobilière que vous pourriez éventuellement passer si vous êtes bien conseillés directement en charge, ce qui aura tendance à plomber le compte de résultat et sachant en plus que d'un point de vue fiscal, on peut reporter ad vitam aeternam. Grosse différence, notamment avec le LMNP. Vous pourrez tenir compte de charges constatées d'avance, de loyer à recevoir, de provisions pour créances douteuses si vous avez certains locataires indélicats, et puis de tenir compte de l'impôt sur les sociétés si, bien évidemment, vous avez de l'IS. Mais si vous avez été bien conseillé et que vous avez l'âme d'un collectionneur, c'est à dire que vous achetez plusieurs biens immobiliers au fur et à mesure, il est peu probable que vous payez un jour de l'impôt sur les sociétés avec justement votre SCI à l'IS. Et puis il faut aussi faire un compte de résultat. C'est relativement simple. D'un côté, vous avez vos loyers, de l'autre vos dépenses, ce qu'on appelle produits et charges, la différence étant le résultat. Et ce résultat va être soumis, lui, à impôt sur les sociétés si bien évidemment vous avez un résultat bénéficiaire.
Les obligations fiscales et juridiques de la SCI à l'IS
Alors quelques obligations fiscales et juridiques. Alors ultra rapidement, on va faire simple. Soit vous êtes assujetti à la TVA et il faudra faire une déclaration dite de TVA, soit en réel normal, soit en réel simplifié, c'est à dire soit une fois tous les trois mois, soit une fois par mois. Et puis, si vous n'êtes pas assujetti à TVA, et bien, un truc très sympa, il n'y aura pas de TVA, et puis point barre. Donc pour la TVA, ça peut être intéressant, notamment si vous faites construire un bien professionnel destiné à des professionnels, ce qui vous permettra notamment de récupérer la TVA, puis ensuite de la collecter. Mais comme vos locataires pourront la récupérer, ça peut être très sympathique d'être à la TVA. Par contre, si vous avez des locataires, des particuliers, vous ne pourrez pas opter à la TVA. C'est juste un petit rappel. Alors, comme son nom l'indique, SCI à l'IS, et bien, il y a une déclaration d'impôt sur les sociétés qui se manifeste par une déclaration dite 2065, très exactement. Et puis il faudra donner une liasse fiscale qui accompagnera le tout. Je rappelle, mais ça, c'est obligatoire dans toutes les SCI, y compris à l'impôt sur le revenu. Une assemblée générale obligatoire. Au moins une fois par an et une feuille de présence qui complétera ce qui vous permettra, si un jour il y a un différend avec les associés, d'être tranquille. À défaut, vous vous exposez à des problèmes.
Combien coûte la comptabilité d'une SCI à l'IS ?
Alors maintenant, c'est qui qui fait la compta? Est-ce que c'est vous? Vous pouvez faire la tenue de comptabilité dans l'absolu. Est-ce que vous pouvez faire seul le bilan? Oui, bon courage. Et est-ce qu'un comptable est obligatoire? Non. Mais par contre une fois qu'on a dit tout cela, on va revenir quand même sur un point. C'est qu'avant de parler de cout, on pourrait parler aussi de qualité. C'est à dire que quand vous affaire à un VRAI professionnel tel que les experts-comptables, et je ne suis pas en train de vous parler de logiciels qui pullulent un peu de tous les côtés, qui coûtent d'ailleurs relativement cher et dans lequel vous prenez vos responsabilités parce que vous avez zéro conseil puisque ça leur est interdit de donner le moindre conseil et d'ailleurs, ils n'en ont pas les qualités. Si vous avez affaire à un expert-comptable, comme nous ou comme un expert-comptable autre, et bien vous pourrez absolument déterminer ce que vous voulez. Et donc je rappelle que les prix sont contractuels. Ça veut dire que vous, chacun est libre de prendre le prix, c'est à dire, chacun est libre de vendre un prix. Chacun est libre d'acheter au prix qu'il a envie. Le tout, bien évidemment, c'est de se mettre d'accord sur les choix de prestations et sur, bien évidemment, la nature du tarif.
Les solutions pour faire la comptabilité de sa SCI à l'IS !
Donc généralement, les solutions qui peuvent être proposées sont de plusieurs, ce que je bâtis l'entrée basique, c'est à dire le minimum syndical avec une liasse fiscale qui déjà vous permettra de ne pas faire d'erreur, et en cas de contrôle, au moins, si vous avez eu affaire à un expert-comptable d'être protégé en cas de pépin. De l'autre côté, vous pouvez aussi avoir envie d'avoir une application qui va vous permettre de connaître en temps réel votre trésorerie et vos encaissements sur le compte de la société civile immobilière. Et bien évidemment, le fameux sésame : le conseil. Est ce que demain, si vous achetez un autre bien immobilier, est ce que vous de le mettre dans la même SCI? Est-il possible d'avoir un bien immobilier assujetti à TVA ou pas et un autre qui ne serait pas assujetti à TVA dans la même SCI? Est-ce que vous faites des travaux ou est ce que ça va être mis en charges? Voilà, c'est ça le conseil, c'est véritablement autre chose, simplement que de savoir dans quel numéro de compte on va mettre tout ça.
Dougs gère la comptabilité des SCI à l'IS
Chez Dougs, toutes les prestations que je vous ai décrites, on les fait. On a un tarif unique, il est de 29 € HT. Il y a aussi une assemblée générale qui se fait une fois par an, qui est à rajouter. Et honnêtement, vous avez un travail de qualité qui vous permettra en tous les cas d'être tranquille sur vos obligations comptables, fiscales ET juridiques au sein d'une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés. D'ici là, portez-vous bien, je vous souhaite le meilleur, et puis, à très vite chez Dougs, au revoir.
